2008年12月の記事
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休日出勤中
ですが、昼飯で休憩中です。LCPはダメですな。50億の物件を48億で売るなら分かりますよ。でも、9億のものを7億で売っても有利子負債の削減には微々たる寄与しかしない。あいかわらず、来年のあおぞらのリファイナンスが厳しいことに変わりありません。もしここで、負債額を7億減らしたとしても、残りの部分に6％のスプレッドつけられちゃったら分配金なくなるのでは？どうせ7億くらい現金が入ったところで、苦しいことに変わりないんだったら、売らずに賃料もらっていた方がいいようにも思うが・・だいたい、買値（909百万円,2006.5.25）より簿価（934百万円,2008.8末）の方が高いがな。減価償却していって、だんだん簿価は安くなっていくものだと思っていました。こんなもんなんか？
2008/12/28
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為替この１年
なんと言っても秋以降の大変動ですね。100年に一度とかそう言うフレーズがあるわけですが、為替の変動も半端じゃないです。特に印象的だったのはAUDですが、月足チャートを描くと以下のようになります。どうです？2000年ころから上昇過程に入って、60円から100円くらいまでジワジワ上がってきていたわけですが、いきなり垂直落下しています。まさに、ハシゴをはずされた格好です。80円あたりまでは覚悟していたわけですが、まさか60円を下回るAUD安が到来するとは全く想像していませんでした。自動車業界なんかもそうなんですが、なんか何もかも急すぎますね。USD, EURの過去１年を描くと以下のとおり。USDは震源地のくせにJPYに次いで強かった感じでしたので、下落のしかたが緩慢です。EURやGBPなんかもそうなんですが、実は8月くらいから下落が始まっています。で、金融危機で大暴落ですね。勢いはUSDより激しかったものの、最近微妙に戻し気味なせいか、１年の下落率は大差ないですね。２割もこれらの主要通貨が下がり、円高が進行しているわけですから輸出企業は苦しいわけです。まあ、ここ2-3年しばらく円安傾向が続いてきたし、円キャリー取引などがなくなり、投機的為替水準が訂正されるとすれば、円高になるのはしかたのないことかもしれません。下記は2008.12.24終値の記録ですが、2007.12.28の為替水準に対する下落率を括弧内に示します。NZDとGBPは４割以上下落しています。株式じゃないんだから、為替で４割もの変化はちょっといただけませんね。USD=90.46JPY(-19.50%)EUR=126.68JPY(-23.42%)CAD=74.48JPY(-34.95%)AUD=61.73JPY(-37.23)NZD=51.96JPY(-40.21%)GBP=133.27JPY(-40.57%)GBPの最高値は今年じゃなくて去年の夏くらいだったと思いますが、今年の夏もまだそこそこ高かったですよ。その高いときにイギリスに行ってしまってなんだか悲しい。いまさら言うのもなんですが、今年の夏はサーチャージも高かったし、ヨーロッパやアメリカなど遠くに行くことはチビットは反対したんですよ。でもまあ、おくさんが行く先は決めますからね。そう言えば、そのサーチャージですが、来年の夏はなくなるかもしれません。サーチャージのシステムが始まったのが2005年あたりからだったでしょうか。JAL, ANAのサーチャージの基準となるシンガポールケロシンの価格がその始まった水準に近づいてきています。12/23で、1ガロン136.90セント＝1バレル57.5ドルです。３ヶ月平均で1バレルあたり60ドルを割り込むと廃止されることになっていますから、現在はその水準です。まあ、来年4-6月期のサーチャージは、今年の11月から来年1月までの平均を元に決定しますので、11月あたりはまだ高かったので、6月までは少々残るかもしれませんが、来年2-4月の平均を元に決まる来年7-9月期の運賃、すなわち夏休みの運賃は、このまま行けばサーチャージが廃止される可能性があります。しかし、シンガポールケロシンも原油価格に連動するかと思いますが、みごとにバブル&バブル崩壊的なチャート形状ですね。これが100セント（バレルで42ドル）とかその辺まで戻って、安定すれば、一応は落ち着いた水準だなあとも思えますね。そのころ原油は30ドル程度でしょうか。原油も為替もそうなんですが、実体経済の何倍ものマネーが流入して、相場を動かしてしまう状況はあまり好ましいと思いません。実体の方がはるかに大きくて、コバンザメのようにそれにひっついて投資活動してくれるのであれば問題ないですが。さて、本日で仕事納めですね。私も・・と言いたいところですが、ちょっと残業が残ってしまい、日曜日に休日出勤となりました。で、月曜日から大晦日までは出かけます。よって、東証の大納会は30日ですが、来週は株式市場を見ることもないでしょう。また、このブログも本年最後になるかもしれません。まあ、今年は大晦日の晩は自宅にいますので、余力があれば、本年終値など記録に来ますが、帰ってくるのがそんなに早くないので、余力はないかもしれません。一応、みなさん良いお年を。
2008/12/26
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IPOこの１年
IPOは非常に厳しい１年でした。上場した銘柄数も49銘柄となりました。昨年は121、その前は188ですから、今年の水準がいかに少ないかということです。しかも、このうち過半数の26銘柄が公募割れ。そもそも、仮条件の段階でもともと弱気、さらに、その下限で決まるものも多い中での過半数の公募割れですから、2-3年前には想像も出来なかった事態でしょう。上昇率最高は、初値が公募の３倍を超えた３月上場のネットイヤーグループです。逆に最低は、-39％となったリニカルですが、10月上場ですから時期も悪かったですね。JASDAQ、マザーズ、ヘラクレス以外の市場では公募価格を保てたものは一つもありません。まあやはり、マザーズ、ヘラクレスがIPOでは比較的強いというのは例年並みですが、初値上昇率はどこもひどく落ち込んでいます。業種別ではやはり強かったのは情報・通信業で、特に新興３市場の情報・通信業となると、10銘柄ありますが、公募割れは10月の最悪期に上場したクロス・マーケティングのみで、また、今年公募価格の２倍以上の初値をつけた４銘柄はすべてこの範疇に含まれますので、このカテゴリーのみはまだ注目する価値があるという感じです。IPOは初値がどうなるのか大きなリスクを伴うため、やはり現状のように過半数が公募割れするような状況、公募割れしなくても上昇率がたかがしれているような状況では、あまり賭けてみる価値がある分野には思えません。そんな中でも新興市場の情報・通信業に限れば、まだ一考の余地があるといったところです。一方で、徹底的に厳しかったのは不動産業でしょう。上場のアナウンスをしてから、上場をあきらめた銘柄は、本年３つありますが、そのうち２つが不動産です。さらに、上場に至った５銘柄もすべて公募割れという結果です。本年は、上場企業の倒産が戦後最悪と言うことですが、不動産業が多く含まれますので、上場している不動産業の数は本年は減ったはずです。なにしろ上場したてのモリモトすら倒産しましたからね。下記は、上場日に対して、初値の公募価格に対する倍率を対数目盛でプロットしたもので、過去２年分を書いています。黒い直線は最小自乗直線であり、負の傾きを持っていることから、やはり初値上昇率はずっと低下傾向であることが分かります。赤線は50銘柄移動平均線ですが、昨年はやや水平飛行に入ったかな、と、思っていたものの、今年のデータを加えると、やはり下落傾向となり、青色の10銘柄移動平均線とともに年末には1.1倍程度まで下落してきています。やはり、初値上昇率が10％とかその辺ならば、リスクすなわちばらつきの方が遙かに大きいわけですから、IPOに賭けてみる価値はほとんどないと言っていいでしょう。まあ、少なくとも下手な鉄砲打つことはあまりよろしくなく、銘柄ごとに十分に吟味する必要がある水準だと思います。まあ、さすがにこの辺はすでに底に近いはずでしょうから、今後底をどの程度はいつくばるかということですが、来年になってもしばらくは全く期待は出来ません。
2008/12/25
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12月決算J-REIT
本日は12月決算銘柄の権利落ち日ですが、株券電子化の関係で、全銘柄本年受け渡しの売買最終日でした。明日以降の取引は実質来年の取引と言うことですね。それから、みずほ、NTTなど主要銘柄も端株処理で売買停止になりますので、もう完全に年末手じまいムードでしょうか。でも、銀行株って再編が進んだとき、１株単位にするのがはやって、少なくともメガバンクは一時みんな一株単位の株式になったわけですが、今度はまた細かく分けようということで、何のために一株単位にしたんだか。しかし、みずほなんか２万円台で買えるようになるってことかな？あまり安すぎるのもどうかと思うぞ。ジャンクみたいだし。さて、今月決算J-REITシリーズなんですが、また今月も、各銘柄の簡単な感想、強気、弱気、中立くらいの話にとどめます。数値的に考えるのは無理があるし、無理矢理考えてもむなしいからです。なお、12/22現在の各指標の値は以下の通りです。大部分を書いているのが昨日なので、全部12/22の値を用います。東証REIT指数＝925.23（12/22）レジREIT指数＝493.70（12/22）8951 日本ビルファンド（12/22：985千円）10月のREIT暴落以前の水準、すなわち、9月終値で100万円ちょっとですから、ほぼその時点まで戻しています。他にもほぼ9月末まで戻している銘柄はいくつかあって、8952, 8953, 8955, 8961などですが、まあ最上位銘柄といいますか、そんなところです。で、この辺は一つの戻しの目安だと思っていまして、まあ、既に戻しているといういうことは中立くらいですかね。まあ、100万円割れている状態では、やや強気気味の中立です。ちょうど100万円だし、これを割れば安いと思われ、上回れば高いと思われるような状況がしばらく続き、わりと落ち着いた値動きになりそうな気がします。むろん、J-REITに材料が出れば主導して動くでしょうが。8955 日本プライムリアルティ（12/22：234千円）ここも９月末が246千円なんで、かなり戻しています。まあ、現状の東証REIT指数ではちょうどいいところにいるんじゃないでしょうか。でも最近の動きを見ると、他銘柄に比較してやや堅調ですかね。というわけで、中立なんですが、過去が堅調なだけに、将来はやや弱気気味の中立ですね。8963 東京グロースリート（レジ銘柄、12/22：109,100円）ここもアパマングループが親になってからはなんだかおとなしい感じですね。まあ、動こうにも動けないってところなのかもしれません。若干不安を抱えているREIT系ですから、利回りはすごいんですが、利回りでは評価できません。ここもどっちつかずの投資口価格ですから中立でしょう。安いとも高いとも思いませんから。8964 フロンティア不動産（12/22：524千円）何事もなかったかのように物件取得をしたわけですから、さすがに三井不動産とも思うわけですが、なんだか買値もさして時代の変化を反映していないようなそんな気がします。還元利回り8％か、やっぱり時代もかわったなあ、みたいな事を思いたいわけですが、思えない。JTが親の時分の方がよっぽどポート利回りが良かったでしょう。まあでも、この銘柄なら60万円近辺までは強気でいけるかなと言う気がします。まだちょっと戻し足りない感じです。8978 アドバンス・レジデンス（レジ銘柄、12/22：291,100円）LTVが煮詰まっていますので、親次第では危ない銘柄に入れられちゃうところですが、親がいいので、問題なしと、そう言う状態でしょう。新規の取得は出来ず、さりとて増資も出来ずですから、現状のまま運用していくしかないということですね。というわけで、いささか強気にいけそうな気がしますけど。全体として一時に比べ回復基調にあるので、30万円台にのせてもいいんじゃないかということです。8987 ジャパンエクセレント（12/22：387千円）来期分配金がちょっと下がりますからね。微妙に弱気です。とはいえ、来期15,200円の予想が出ており、これで計算しても7.86％の利回りですからね。前にどこかで書きましたが、潰れない銘柄で高利回りとなっているモノは、買っておいてもそれほど損ではないかと思います。再び低金利時代に突入し、8％とか10％とかそんな利回りないですからね。ここも潰れない銘柄でしょう。3227 ＭＩＤリート（12/22：166,900円）まあどっちつかずの銘柄ですね。利回り20％を超えるような最下層ではないものの、さりとて一桁％まで回復するほど評価はよろしくないと。どの銘柄も動けない昨今ですが、ここも全く目立った動きはありません。来期分配金も今期並みですし、結局のところ中立でしょうか。現時点ではこの銘柄としてはかなり適当な位置にいると思いますよ。3249 産業ファンド（12/22：297千円）今年は公募増資に失敗しました。その公募増資を利用してもうちょっとLTVを低下させる予定であったわけで、それが出来なかったため、現在REIT一の高LTV銘柄となっており、三菱商事の信用力でなんとか保っている状態です。でも結果的には高値づかみを避けられたという感じになってますからまあまあじゃないでしょうか。それに、ハイレバなだけに、分配金も1万円超でまあまあ見られる水準でいられるわけです。ここの9月末終値は32万円ですから、もうちょいですね。その辺までは、少し強気で。本日の東証REIT指数＝899.06、レジREIT指数（独自算出）＝491.47、単純平均利回り＝11.42％、加重平均利回り＝7.11％。ただし、12月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2008/12/24
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J-REITこの１年
今年はJ-REITにとって、まさに激動の年でした。まあ、昨年くらいから上場できないものが相次いだり、FCが相当つらい立場になってきて、合併など再編もあるかとも思っていましたが、NCRが実際に民事再生法申請するその日までまさかJ-REITが潰れるとも思いませんでした。青が東証REIT指数、赤は独自に計算しているレジREIT指数ですが、見事に右肩下がりです。もうサブプライム問題はだいぶ前から言われていたわけで、リーマンショックに至るまでにもベアー・スターンズの買収とかいろいろありましたし、日本でも、不動産や建設中心に厳しい状態がずっと続いてきたわけで、右肩下がりにもなります。特に１月、３月、１０月に大きな下落が見られますが、これは、外国人が大きく売り越した月に合致しています。下に月別の各セクターの売買動向（金額ベース、上が買い越し、億円）を示します。ただ、そもそも、売り買いそのものが縮こまっており、昨年書いた同じような図と比べると、左の目盛りが相当違うことが分かるでしょう。ですから、ガイジンといえど、昨年前半までに買ってきた投資口を一方的に売り続けているというわけではありません。売ったり買ったりしながら、11月までの11ヶ月トータルでは約307億円の売り越しです。2007年2月には1ヶ月で1400億円の買い越しという記録的な買いも行っているわけですから、11ヶ月で300億円の売り越しではかわいいモノです。面白いのは、ガイジンと銀行がほぼ反対の売買動向となっているところで、トータルでも銀行は11ヶ月で336億円の買い越しとなっております。チギンも投げているかと思いきやそうでもないみたいですね。あとは、リーマンショック後の金融危機とNCR破綻が重なった10月に大暴落しているわけですが、この時売っていたのは、ガイジンと証券自己取引部門だけで他はほとんど買いにまわっていますね。特に個人の85億円の買い越しというのはかつてないほど大きな買越額じゃないでしょうか。個人は、売り越しが常ですからね。まあ、最近はIPO, POなどがあまりないため、売ろうにも売る玉がない状態かもしれません。個人は10月に引き続き11月も買い越しとなっております。10大ニュースじゃありませんが、今年あったJ-REIT関係の大きなニュースを独断と偏見で選ぶと以下のようなものです。◆J-REIT関連のオプション、指数先物、ETFなど上場J-REIT関連で各種の金融商品が上場されましたが、現時点ではあまり存在感は感じませんね。東証ではETFあたりに力を入れたいのか今年はやたらETFが上場されましたが、どうも閑古鳥が鳴いているような状態じゃないでしょうか。REITのETFもあまり人気はないみたいですね。まあ、時期も悪かったでしょうが、これまでは通常の投信しか選択肢がなかったので、ETFは悪くないとは思いますけどね。◆大和ハウスリート上場中止、産業ファンド公募増資中止エクイティが苦しいねと言っていたのは、今年前半の話ですね。今は苦しいなんてレベルじゃなく、無理って感じですから。昨年12月のAIG、エイブルに続き、大和ハウスですら上場出来ませんでした。また、産業ファンドは初の公募増資の中止です。まあ、昨年の後半からオイオイっていう公募増資がたまにあって、それらがJ-REIT市場を破壊する一因にもなっていた側面があろうかと思います。公募増資に限れば、今年は6回しか行われませんでした。しかも、NBF, JRE, 野村OF, フロンティアなど上位中心で、前半６月までに5回と、前半に集中しています。まあ、ある意味増資リスクは後退しています。その代わりにリファイナンスリスクが大きく台頭していますが。◆REIT初のTOBまあ、REITでもTOBが出来るのかということを認識したと言いますか。発表は８月ですから、まさかその後にリーマンショックが起こったり、リプラスが破綻したり、NCRが破綻したりそんなことをすべて想定していたとはとても思えません。結果的には市場価格が10万円にもならないものを26万円で買わなければならなくなって、大失敗の巻だったでしょう。このTOB価格は8月時点でもかなり高めで、第三者割当増資の価格と平均してまあまあの価格という設定でしたのでね。安値増資で既存投資主利益を毀損する分お返ししようという魂胆だったのかもしれませんが、その第三者割当増資価格ですらいまや超高値になってしまいました。株式のTOBと違って、REITのTOBはあまり意味がないような気がします。今後はあまり行われないんじゃないでしょうか。◆オリジネータの破綻9月にリプラス、11月にモリモトとオリジネータが破綻しました。今年は、上場企業の破綻が戦後最悪だったようでして、特に不動産、それに関連する建設あたりが多かったと思います。そんな中でJ-REITのオリジネータにも影響があったということです。いずれも運用会社株式は他のところが引き取って、J-REITまで連鎖倒産という事態には至っておりません。これ以外にも、破綻までは至っていないものの、クリードＯのオリジネータが交代しました。他にもそれぞれ２つのREITが支配下にあるパシフィックやアパマン始め、まだいくつかのオリジネータが危うい橋を渡っているという状態が続いています。◆東証REIT指数1,000ポイント割れまあ、年末の今でも相変わらず1,000ポイントは割れているわけで、年初の1,800ポイント超からすれば約半分になっているわけです。東証REIT指数は2003.3.31終値を1,000として算出が始まったわけで、算出当初を含めて、終値として1,000ポイントを割ったことは一度もありませんでした。リーマンショック、リプラス破綻、米金融安定化法否決、など９月末に嵐が吹き荒れまして、10/6終値でついに初めて1,000ポイントを割り込みました。さらに、東証REIT指数が暴落している最中にNCRが破綻。結局、終値として最安値は10/28に704.46ポイントまで行きました。これは2007.5.31につけた最高値2,612.98からすると実に73％の下落、約1/4近くになってしまいました。◆ニューシティレジデンス民事再生法申請そしてなんと言っても今年最大のニュースはNCRの破綻でしょう。10/9のことでした。まあ、池袋の契約期限を目前にして苦しいのは分かっていましたし、売却損を出してまで現金作ったり、借入金の変な条件変更などいろいろ前兆もありましたが、J-REITとはいえ投資信託ですからね。これがそもそも民事再生の対象なのかどうかすら知りませんでした。若干システムとして違和感覚えますし、また、他の不動産業などに比べると、倒産までのジタバタがあまりなかったなあとの印象です。オーナー会社の存廃などに比べると、やけにあっさり民事再生に移行ということで、あまりにも未練が少なかったですね。従業員もおらず、オリジネータ自身はあまり影響を受けないという投資法人そのものの性格を示しているのかもしれません。もうちょっと、例えば違約金を２決算期に分けて半分ずつにしてもらい、赤字にならないようにするとか、やりようもあったのでは？１期くらい赤字になる程度で、こんなにあっさりと倒産されると、通常の株式よりもよっぽど脆弱と言うことになってしまい、そこら辺の不動産業者よりよっぽど財務が健全で自己資本比率も厚く、基本は賃貸業のインカムメインの商品であるというJ-REITの商品性が崩れてしまいます。この辺はシステムとして是非改善していただきたい点です。
2008/12/22
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2008.12月上場IPO
昨日は「例の企画」でちょいと残業していまして、こちらはスルーとなりました。まあ、「あなたの為だから」と言われたわけではありませんが。アメリカがゼロと来れば日本も下げざるを得なかったというところでしょうか。アメリカが0.5ならまだ下げなかったような気もしますが、賛成7反対1しかいなかったみたいですね。反対はだいたい誰だか分かるな。まだ0.1％ありますので、ゼロ金利のときの都銀1年定期の利息になるまではまだもうちょいかかりますが、全然預金金利で恩恵を受けないうちにまたしても低金利時代に突入ですね。上げるときはアメリカに半年くらい遅れてあげることになると思いますので、しばらくは低空飛行だな。さて、めっきりやる気がなくなったIPOシリーズですが、電子化前の駆け込みか12月はこれまでより多めの銘柄が上場されました。もっとも、ちょっと見てみたのはグリーくらいのもので、他は全く見ていないんですが。ただ、仮条件下限で決まって、さらに公募割れするという最悪期はちょっと脱したような感じがします。今月は４勝３敗２分けと、かろうじて勝ち越しました。こうやってみると、最後のグリー、paperboyといい流れで終わっていますね。paperboyはひさびさの２倍以上です。いつ以来だろうと思って調べてみたら、５月に上場したプライムワークス以来でした。半年以上なかったことになりますが、最近では公募価格を保てるだけでオーライみたいな環境でしたからね。11月からずっと仮条件の下限で決まる上に、さらにそこから公募割れするというIPOにとって最悪の時期だったわけで、12月に入ってからもいくつかの銘柄でそうなっていましたが、12日上場のソーバルは仮条件下限であったものの、かろうじて公募割れにならず、悪い流れを断ち切りました。その後、公募割れは発生していませんし、グリーは1.5倍、paperboyは２倍を超える初値をつけて終わりましたので、流れ的には上向きです。これで、株券の電子化などあり、しばらくIPOはお休みのはずで、再開は来年２月くらいからだと思われます。しかし、まあ、いい流れと言っても、手放しで喜べるような状態ではないでしょうね。なにしろ、グリーとpaperboyはIPOでは比較的強い情報・通信業です。しかも、グリーは注目度が高かったですし、paperboyは枚数が少なかったため、需給の関係で上がりやすい銘柄であったと言えるでしょう。年末最後の銘柄ですから、IPO資金が集まってきたのかもしれませんし。全体はまたいずれこの１年でまとめますが、今年のIPOは不動産業にとっては最悪でした。２銘柄が上場をあきらめ、上場した奴も全銘柄公募割れ。さらに、２月に上場したモリモトはすでに破綻、８月に上場したてのアスコットも、はやくも「継続企業の前提に重要な疑義が存在」する始末です。もちろんリーマンショックの前ではありましたが、本当に、８月というすでに不動産業は相当ヤバイ時期に上場を認めて良かったのかどうか。その辺の審査のあり方はちょっと問われるんじゃないでしょうかねえ。
2008/12/19
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株式市場この1年
FRBはついにゼロ金利政策ですか。まあ、日本の前例もありますしね。しかし、アメリカもとことん苦しくなっていることに変わりありません。もうこれ以上金利でコントロールできないわけですから。まあ、考えてみると、景気の悪化スピードもすさまじいものがありますが、FRBの金融政策も素早いですねえ。しかもいきなりゼロまで落としてくるとは思っていませんでした。せいぜい0.5％とかその辺かなと。そんなわけで、サプライズだったのかNY株は上昇しましたが、円高も進みましたので、今日の株式市場はどうなるかと思っていましたが、やはり上がったり下がったりですか。日銀の態度待ちか？これで、日米の金利が逆転しまして、1993年以来だそうです。日銀も今週の金融政策決定会合で下げるんでしょうか。下げざるを得ないような感じもしてきましたね。またもや預金金利が地を這うような時代が来るのでしょうか。かつての日本のゼロ金利のときと違って、外貨預金といえど高金利が望めない全世界同時低金利ですなあ。ま、こういった時代にはまた不動産あたりに回帰してくればね。さて、本日は年末恒例この1年シリーズですが、誰しもこの1年は振り返りたくないでしょう。わたくしもなかったことにしたい1年でした。ですから、まあ、あっさりと(笑)。昨年と同様の図です。青が日経平均、赤がJASDAQ、緑がUSDとなります。昨年はUSD為替相場と日経平均が完全にリンクしたような相場でして、日経平均をUSD建てで見てみると、ほとんど動きがない相場だったんじゃなかろうかと思います。今年も前半はまあまあ似てると言えば似てますが、途中から日経平均が大きくへたって来ています。しかし、今後は、USDは弱くなり、日経は徐々に戻すか水平飛行というような感じで、立場が逆転していくんじゃないかと思ってます。最近1ヶ月くらいの動きを見ると、そんな感じになってます。USDは基軸通貨ということもありますが、最近のアメリカの情勢に比べれば、今までが強すぎたように思えますので。まあ、今年は、出だしから勢いよく下落で始まりました。1月の下落の勢いは相当なものだったと記憶しているんですが、1年間のチャートを見てみると、リーマンショック後の暴落幅がでかすぎるので、1月はあまり目立たぬくらいの下落になっちゃっていますね。でも1月も日経平均は1割以上下落しているわけです。その後3月から6月くらいにかけて、やや盛り返す場面もあったものの、夏からは下降局面入りで、ついにはリーマンショックによる暴落です。ただ、若干時間差がありますね。リーマン破綻は9月半ばでしたが、株価大暴落は主として10月に起こったことです。まだ最初のころは、日本は痛手が少ないみたいな感じで、「ハチに刺された程度だ」とか言っていた大臣もいましたからね。株価暴落の引き金を引いたのはアメリカの議会で金融安定化法が否決されたことだったと思います。アメリカの議員も経済音痴が多かったんですかね。それで、過去最大の下げ幅とか、バブル後安値更新とかなんとかそんな記録的な日々だったわけです。まだ半月ありますが、本日現在で、3割、4割引きはあたりまえー状態。日経平均：8,568.02（2007年終値15,307.78比で -44.0％）TOPIX：838.46（2007年終値1,475.68比で -43.2％）JASDAQ指数：46.32（2007年終値72.17比で -35.8％）
2008/12/17
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住宅・不動産市場活性化のための緊急対策
FCレジは結構売られていますね。私にとっては７千円の分配金予想は結構ポジティブサプライズだったわけですが、ネガティブにとらえた人が多かったということでしょうか。せいぜい３千円、４千円台程度と思っていただけに、わりとまともな分配金だと思うんですけどね。今期はリファイナンスがありませんので、前期決算にある、1.7億円の「融資関連費用」っていうのが、かからないか、激減するため、１口あたり5千円程度の押し上げ効果があるのかもしれません。FCレジくらい細かい銘柄だと、１億、2億くらいの変動がかなり大きく効いてきますね。さて、J-REITが多少戻すきっかけとなったNHKのニュースでやっていた対策が国土交通省から発表されています。「住宅・不動産市場活性化のための緊急対策」のとりまとめについてなんだか不動産を供給する側と購入する側への対策がクソミソ一緒に書かれていますので、あまり興味がない部分も多いですが、全体的に見てみると、J-REITに関しては、日本政策金融公庫の危機対応円滑化業務を活用した資金繰り支援Jリートの合併等のための環境整備（検討）J リートを含めた証券優遇税制の延長あたりですかね。で、結局、検討とかは今後の課題だし、証券優遇税制は別にJ-REITに限った事じゃなく、前々から多分延長されると思われていたし、ですから、直接効果があるのは資金繰り支援くらいでしょうか。まあ、それも、資金繰りがきつくなってきている下位銘柄だけのことですね。当面、来年1月くらいまでに、以下のようなリファイナンスがあります。12/26 日レジ 152億円 三菱東京UFJ他（短期・無担保？）1/15 シングルレジ 61.3億円 あおぞら（短期・有担保）1/27 DAオフィス 44.48億円 あおぞら（長期・有担保）1/30 LCP 26億円 あおぞら（短期・有担保）これは、下位銘柄のみ目視でチェックしただけですから、見落としその他いろいろあるかもしれません。日レジの年末のやつですが、額としてはこれが一番大きいものの、これは、三菱東京UFJをはじめとした大手銀行団ですから、まあ、多少の貸し剥がし、あるいは、信金中金あたりの脱落はあるかもしれませんが、なんとかリファイナンスするのではないかと思っております。で、注目は、年明けのあおぞら３発ですね。シングルレジ、DA、LCPにあおぞら相手のリファイナンスが控えています。このうち、DAは案外すんなりあおぞらでリファイナンス可能かもしれないとチョビッと思います。問題は、シングルレジとLCPでしょうね。これらはまさにプロレジ並のスプレッド６％仲間でしょう。とすると、この辺でお上にすがる奴らが出てくるかもしれません。そもそもあおぞらはやはり相当苦しいみたいで、新生とともに金融債の価格が暴落しており、新規発行もままならない状態にあるらしいです。新生銀行とあおぞら銀行、3カ月連続で利金債発行見送り（ロイター）このロイターの記事の中で、あおぞら銀行側のコメントとして「あおぞら銀行はマーケットの混乱、および資金が潤沢にあることなどを発行見送りの理由に挙げた。」「引き続き潤沢な流動性を保持している。個人預金も堅調に推移しており、資金調達面の影響はない」などと書かれていますが、「潤沢」と強調するあたりがくさいですね。本当に潤沢ならば、J-REIT相手に６％ものスプレッドをつけなくたっていいようにも思いますけどねえ。破綻前提の金利ということでしょうか（それなら、自行金融債スプレッドが5-10％というのは・・）。J-REIT側にとっては、7％近い利息というのは、完全に逆ざやですから、物件が売れる状態になれば、速いところ売って、借金をチャラにした方がまだマシという金利です。ですから、スプレッド6％は、「金返さんかい！」っていう、ほとんど恐喝まがいの金利のようにも見えるわけです。とすれば、やっぱり貸し剥がしたいんでしょうね、と思いますけど。まあ、プロレジは親が売りたい値段の鑑定価格が出るまで鑑定やり直したりする投資主のことはみじんも考えない極悪REITですから、ざまーないし、そんな具合に高値つかみしている上に、このご時世ですから、借入金の金利が高いからといって、物件も売るに売れない八方ふさがりなんですけどね。まあ、こういった銘柄にはみんなで６％のスプレッドふっかけて、分配金が赤字にならない程度まで搾り取るのがいいかもしれませんな。
2008/12/16
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NCRI 株主の会事務局
本日は日銀短観で結構な悪化幅だったようですね。でも株価の方はだいぶあげました。もっとも先週末にえらく下落しましたから、その反動くらいでしょうか。先週末株価に悪影響を与えた肝心のアメリカさんはちゃっかり上げているし。さて、私はこんなブログなんか書いているくせに、人様のブログや掲示板などはほとんど見ない人間です。必要なデータも、信頼性の点から、なるべく公的機関とか報道機関とかそういったところから引っ張ってくることを心がけています。むろん、何かを検索していて、たまたま行き着くことはありますが、極力見ないようにしている感じ。ネットサーフィンが嫌いというより、意識的に避けている面が強いかと思われます。本性は、実はわりと素直な性格なので、人様の意見に流されがちになるためです。株式を始めたころ、人様のホームページの意見に流されて痛い目に遭ったことがある原体験がそうさせているのかもしれません。それで、これまで全く知らなかったのですが、週末にニューシティレジの株主の会ブログなるものが存在していることに気が付きました。ずいぶん前からあったみたいで、こんな場末のブログにJ-REIT関係で訪れていただいている方々はとうの昔にご存じであったろうと思われます。このNCRのブログなんですが、一見なかなかえらい人もいたもんだと思って、最初の２－３ページほど見てみたんですが、12/12の記事の日刊不動産経済の記事によると、「代表者トビアス・ジョセフ・ブラウン」って出てますね。おまけに、「ブラウン氏からのコメント」なんてちりばめてあるし。こいつはNCR破綻後に買いあさりに来た死肉に群がったハイエナじゃないですか。それを偉そうに投資主の権利とか主張するだけでむしずが走ります。おまけに12/4の記事ではぷろすぺ(親)まで出てきているし。こいつも、最近、めっきり売り一色で手仕舞い気味なくせに、NCRのみ破綻後に買ったハイエナ仲間ですなあ。いけしゃーしゃーと、よくこんな文章発表できるモンです。ぷろすぺ(親)は１口あたり15-20万円の価値があるとか主張しているが買値は１万円以下でしょう？まあ、ガイジンさんには「恥」の文化はないっちゅうことでしょうね。まったく、やるせないです。出来れば、こういった民事再生発表後に群がってきたハイエナどもだけには報われないスキームを望むが、まあ、こいつらだけを排除するのは難しいでしょうね。でも、NCR投資主の味方や代表みたいな顔をして自分の利益しか考えないこういった奴らに、なんとか鉄槌を下すような結果になって欲しいと願っております。だいたい、「NCRI「株主」の会」なんてネーミング自体がすでに間違っているし(笑)。まあ、ブラウンの方は分からないが、ぷろすぺ(親)の方はあまり金も時間もなさそうだし、再生手続きに５年とか長期かかる、その間無配っちゅうあたりがよさそうかな？あるいは、投資主価値が大きく毀損するような裁決（１口千円で買取とか）となり、裁判沙汰になるとか。裁判沙汰なら、さすがに使った資金以上に返してもらえないだろうし。
2008/12/15
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忘年会
シーズン真っ盛りですよね。なにもこんなシーズンど真ん中の金曜日にやらなくてもいいと思うのですが、本日出かけますので、あっさりと。それにしても、ビッグ３救済が決裂ですか？どっと円高も進んでるってことは日本車も高くなるだろうし、アメリカ人は韓国車でも買うしかなくなるかもしれんね。その前に、今晩からのNYはブラックフライデーやな。ま、これを受けて、また週末に何か動きがあるかもね。さて、相変わらずJ-REITは銘柄ごとに比較的大きめの上げ下げありまして、全体的にポジション調整が続いているような感じです。昨日、格付けの引き下げやケネディクスの赤字転落など悪いニュースもあったんですが、なんか悪いニュースがでたところが上がっているような変な状況ですね。まあ、ムーディーズあたりとは違って、R&Iの格付けなんか誰も見ていないのかもしれません。しかし、Bが２つしかないところには、銀行としても貸したくなくなるでしょうね。とすれば、政策投資銀行だけが頼りになっちゃうわけですが。まあ、明確なメインバンクを持たず、メガバンクや信託銀行との関係が希薄というだけで、格付け下げちゃうのもなんだかなあ、という気もしますが、LCPもシングルレジも来年そうそうにあの６％のあおぞらとのリファイナンスが控えていますからね。これは確かに少々恐怖ですね。特に、先に期限が来るシングルレジの60億円はちょっと注目です。親の親アパマンもひどそうだし、運用会社株式の30％を持つリーマン・ブラザーズ・インベストメンツ・ジャパン・インクもどうなったのかサッパリだし、シングルレジはハタ目で見ても苦しいわな。で、LCPはR&Iに格付けつけるのやめてねって言ったみたいですね(笑)。ま、今の時期、投資法人債を出せるわけでもなく、邪魔なだけですからね。あと、ケネディクス親の方ですが、11月に通期予想に変更ないと言っていて、たった１ヶ月で200億もの下方修正をしてくるとは思っていませんでした。ちょっとビックリ。というわけで、赤字転落予想となりましたが、これに呼応するようにREITの運用会社に対する伊藤忠の資本参加が発表されました。クリードほどじゃないけど、親の信用が揺らいできたので、一応はそれなりの手を打っておくということでしょうか。まあ、10％ほどですから、当面はどうと言うこともないし、伊藤忠としましても、今すぐケネディクスREITをどうこうする気はないと思います。実は、クリードOの方にも5％ほど出資していましたが、今回いちごに全株譲渡することになったので、かわりにケネディクスの方に出資するくらいのモンじゃなかろうかと思います。まあ、伊藤忠側から見れば、クリードからケネディクスへの乗り換えたわけで、まあ、よろしいんじゃないですかね。レジ系は出口を自前で持っているので、オフィス系の出口を一応は確保しておく程度の話だと思われます。で、リプラスレジはなんとか決算短信提出できたみたいですが、やっぱり今期は厳しそうですね。4千円の予想というのは、先日の特殊要因があった日レジの2,700円と上場したての期間が短い決算期を除けば、史上最低じゃないですかね。スターツより悪いですね。まあ、そのスターツも今期はどうなるかまだ発表はこれからですが。ここのところ例のニュースで投資口価格は上がっていましたんで、いきなりアドレジ並の利回りになりました。やっぱ、それもなんなんで、来週からは弱気でしょうね。いや、最近はJ-REITを利回りでは測れませんが、それでもね。リプラスレジとアドレジ、利回りが同じだったらどっち買う？と聞かれりゃ、そりゃ、たいていアドレジでしょうからね。あと楽しみなのは、FCの今期分配金予想ですね。場合によってはリプラスレジを下回る分配金額かもしらん。三桁だったりして(笑)。さすがにそれはないか。また、フロンティアは新規物件取得ですか。新規契約は久しぶりに見た気がします。まあ、鑑定評価よりは10億くらい安く買っていますが、このご時世なんだからもっと買いたたけばいいのにとも思いますが、相手がわからんな。あっさりと、と言いながら、結構書いたなあ。まあ、走り書きですから、乱文ご容赦。昨日、今日のJ-REIT雑感でした。
2008/12/12
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2008.12預金金利定点観測
本日は、J-REIT下位銘柄祭りでしたね。まあ、あのニュースは上位銘柄にとっては別にどうと言うことないニュースですから、今日のような動きはまあまあ理解できます。東証REIT指数は、結局ほとんど変わらずで終わりましたが、これだけ下位銘柄が上がっているんだからレジREIT指数はずいぶん上がったかも、と、思ったのですが、こちらもほとんど変わらずでした。やはり、アコモ、野村レジあたりが下げているのが効いているらしい。さて、本日は、定番ネタでで12月の金利定点観測です。ちょっと前に関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。その後、住信SBIネット銀行、新生銀行、スルガ銀行ダイレクトバンク支店なども加えて来ました。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行新生銀行住信SBIネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金スルガ銀行ダイレクトバンク支店泉州銀行ダイレクト支店東京スター銀行優遇金利定期びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは12/10です。金利トップ５（300万円以上、2008.12.10現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期1.300 日本振興銀行 キャンペーン12/19まで1.200 オリックス信託銀行 キャンペーン12/16まで1.100 新生銀行 キャンペーン1/31まで1.100 あおぞら銀行（↑）0.900 関西アーバン銀行0.900 住信SBIネット銀行（↑）キャンペーン3/1まで３年定期1.500 日本振興銀行 キャンペーン12/19まで1.400 新生銀行 キャンペーン1/31まで1.300 あおぞら銀行1.300 オリックス信託銀行 キャンペーン12/16まで1.100 関西アーバン銀行５年定期1.900 日本振興銀行 キャンペーン12/19まで1.700 新生銀行 キャンペーン1/31まで1.500 あおぞら銀行（↑）1.400 オリックス信託銀行 キャンペーン12/16まで1.200 関西アーバン銀行1.200 びわこ銀行さて、ボーナスを当て込んだキャンペーン時期に入ってきましたが、今年はどうも２極化が進んでいるようです。本来ならキャンペーン金利でも出して預金を集めたいところでしょうが、日銀の利下げなどの影響もあり、上記に現れていない地銀などは概ね金利引き下げ傾向にあります。やはり、大盤振る舞いも難しくなってきていると言うところのようです。一方で、新生、あおぞら、関西アーバンあたりはかなり頑張った金利を出して預金集めに必至です。あおぞらは本当に資金がないのかもしれませんね。先日プロレジに6.8％以上の超高金利でのリファイナンスに応じたあおぞらですが、資金が枯渇気味とすれば、今後もあおぞらのリファイナンスが控えているJ-REITは要注意です。まあ、6.8％などという金利でJ-REITに貸せるんだから、多少預金金利が高くてもいいわな。こうやってみると、12月になっても先月と上位の顔ぶれがほとんど変わっていません。オリックス、ソニー、住信SBIなどはキャンペーン中ですが、ソニーは上記の新生、あおぞら、関西アーバンなどの頑張りの前にベスト５に入って来られません。かろうじて住信SBIの１年ものが５位タイに入っています。まあ、現時点でベスト５に入っている各行に預金をする場合は、預金保険の上限である１千万円までとしておくのが無難なような気がします。やはり、金利が高いのにはそれなりのわけもあるでしょうということです。bloombergによる、残存1, 3, 5, 10年の国債市場金利は12/11、17時すぎで以下の通りです。今回は10年ものの利回りが若干下がったものの、他は先月とほとんど変わらずで落ち着いてきたのかもしれません。まあ、低金利安定型ですから意味無いんですが。１年 0.52％３年 0.70％５年 0.91％10年 1.42％
2008/12/11
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いちごオフィスか？
本日はJ-REITを含む不動産祭りですな。まあ、当然のことながら不動産分野に過度に片寄っているマイポートフォリオ的にはウハウハな１日なわけですが、こんなんでいいのかしら。みんな何が楽しくてこうも買いあさっているのか。まあ、リーマンショックが起こったとかそう言った強烈なネタでもある日なら分かりますが、今現在は１日単位で状況が変わっているわけでもないでしょう。一昨日と昨日と今日とでなにがそんなにちがうのか。J-REITなんか、昔はストップ高安なんか夢のまた夢みたいな感じでほとんど動かなかったものですが、最近ではすぐに上下にひっついちゃいますな。価格の動き方が軽すぎます。存在の耐えられない軽さとまではいいませんが。で、祭りの一員であるクリードがクリードO運用会社株式を全部いちごアセットに譲渡することを発表しました。クリードオフィスもついに「いちごオフィス」に改名ですかね。実は、８月２日にそんなこと書いています。もともと、いちごはアセマネやクリード、クリードOにも粘着していますんで、内部でのシステム変更みたいな感じも若干します。クリードが運用するクリードOでいるよりも、自分で直接運用した方がマシといちごちゃんが判断したのかもしれません。いちごのクリードO平均取得価格が18万円をちょいと超えるので、投資口価格の低迷に業を煮やしたのかもしれません。それにしても、いちごはわりと資金に余裕があるんでしょうか。撤退気味なファンドも多い中、クリードOも買い増していますが、千代田インテグレとかオーハシテクニカとか、他の株式なんかも買い増し傾向にあるように思われます。まあ、今回の話は、運用会社の株式の移転のみの話ですから、それほど資金は必要じゃなかったかもしれませんが。うまいこと投資口価格が上昇して、10万円とかになった暁には、第三者割当増資でもして、巨大ナンピンでもするつもりでしょうか。しかしまあ、昨日今日と上がっているのは主としてNHKのニュースに反応しているだけのようですし、アセマネの株価推移を見てみると、かならずしもいちごちゃんが大株主になったからと言って回復するわけでもなし。それほど過大な期待は持てませんけどねえ。それに、クリードからのゴミはなくなるかもしれませんが、今度はイーアセットに代わり、アセマネのゴミ箱になるかもしれませんし。まあ、今のところはJ-REIT側も満杯でこれ以上ゴミを受け入れる余力はない、っていうか、ゴミ箱自体分解しそうな勢いですからね。当面ゴミを突っ込むようなことはしないでしょう。で、出口を失ったクリードはどうするつもりなんでしょう？まさか・・モリモトパターン？いちごとしては、共倒れが一番やばいんで、とりあえずJ-REITの方だけ救ったとか・・？クリードにとっては、この年末と、中間期決算発表この辺が一つの山かもしれませんねえ。いちごは運用会社株式を買い取るというより、第三者割当によるクリードの資本増強とかは考えなかったんでしょうか。アセマネにやったように。それにしても、リンゴだのイチゴだのJ-REITがフルーティーになってきたなあ。まあ、いちごの方は「一期一会」の一期が元来の意味だそうですが。リプラスレジは一応リファイナンスに成功。三菱東京UFJ、農林中金は今回は満額応じてますね。新生銀行には少々貸しはがされましたが。で、今度は来年2/27のあおぞら銀行のリファイナンス日にみなさん合わせて来ていますし、金利も横並びです。どうもリプラスレジは、次の返済予定日までのリファイナンスにしか応じてもらえないみたいですね。こんな事やっていると、返済期日の分散どころか、どんどん雪だるま式にふくれあがっちゃうんですけど。しかも、今回は新生が、そして、次回はあおぞらが加わります。三菱東京UFJ以外はなかなか豪華なメンバーですなあ。まあ、でも、今週中に決算報告さえまともに出せれば、キャッシュも少しは残ったし、2月末までは潰れないということでしょうね。そのうち、政策投資銀行が貸してくれるようになるかもしれないし。次は6.8％のあおぞらだから、むしろあまりかかわりたくないのでは？こんな金利で横並びになっちゃうとさすがにヤバイです。本日の東証REIT指数＝905.18、レジREIT指数（独自算出）＝459.59、単純平均利回り＝13.49％、加重平均利回り＝7.16％。
2008/12/10
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フェアウェイのリバランス2008.12
今日はやけにJ-REITがあがっとるなあ。やっぱり朝のNHKのニュースにでも反応したかな？でも、日経とかに載ってますか？たしか、J-REITの駆け込み寺として政策投資銀行をつかうとかなんとかそんなニュースだったと思うが、現在でもそんなところもありますしね。まあ、リプラスレジでもプロレジでも駆け込めば貸してくれるということでしょうか。まあ、リファイナンスに苦しんでいるREITにとっては朗報には違いないんですが、自分でなんなくリファイナンスを繰り返している上位銘柄には直接的には関係ない内容だったような気もするが。まあ、潰れるREITが少なくなりそうという意味で好ましいかも。でも間に合うかな？ノロノロしていると、一つ二つ潰れまっせ。さて、フェアウェイというのは第一生命の変額年金保険です。変額とは、運用成績によって、受け取れる年金額が変化するためで、実体は投資信託です。フェアウェイの投資先はおおざっぱに言えば、７通りで、バランス型と日本株式型に関してはさらに３種類の選択肢が用意されています。バランス型（安定型・中間型・成長型）日本株式型（225型・TOPIX型・成長型）J-REIT型世界株式型世界債券型米国MMFマネープール型この範囲内で、自由にリバランス可能なところが変額年金のメリットの一つです。年間ある程度の回数までは手数料もかかりませんし、解約時まで税金関係は考慮しなくても良いため、リバランス時のコストは考える必要ありません。しかし当然ながらデメリットもあるわけでして、個人的にはそのデメリットのほうが大きいので、通常の投信の方がいいと思っています。にもかかわらず、諸事情により、この変額年金を少々保有していますので、メリットを最大限活かすために、月に１回くらいリバランスしてみようということを、2008.7から始めました。前回のネタはこちら。と言っても、激しく変動している折、投資方針を決めるデータそのもののバラツキが大きすぎて、リバランスしていませんと言うネタでした。リバランス方針は以下の通りです。月１のリバランスですから、過去１ヶ月のパフォーマンスを最大限に尊重します。ただし、もう少し長い目で見て、過去２，３，４ヶ月間のパフォーマンスもそれなりに考慮して、この４通りの騰落率から、各投信ごとにF指数というものを計算します。これは独自に（勝手にとも言う）計算しているもので、別に権威のある数値ではありません。このF指数の上位から順に１，２，３位に40％,30％,20％の割合で投資します。残りの10％は、その時の気分次第で選ぶ21世紀枠とします。ただし、３通りずつあるバランス型と日本株式型投信については、その中で最も上位のもののみを候補とします。さらに、マネープール型は、場が荒れたときなどの逃避先のキャッシュなのですが、つまらないので選択肢からはずします。結果的に、計６通りの投信を対象に、ここから４種類を選ぶリバランスを行うわけです。また、内容があまり変わらない場合、リバランス自体をスルーします。やるかやらないかは、その時の気分次第です。このような方針の下、１年くらいは続けてみて、また１年後にリバランス方針を考えてみようという企画です。先月末の各投信のF指数は以下のようになっています。プラスであるほどパフォーマンスがいいということになります。-0.18 マネープール型-6.57 バランス型（安定型） 20％ → 40%-7.16 米国MMF 40％ → 30%-12.00 世界債券型 30％ → 20%-18.06 J-REIT型-19.13 日本株式型（TOPIX型） → 10％-26.28 世界株式型 10％ → 0％今回もすべてマイナス圏にあり、マネープール型を除くと、1-3位はバランス型（安定型）、米国MMF、世界債券型という順番でした。マイナス圏同志の争いではありますが、バランス型（安定型）が前回２位から今回は首位になりました。他の順位は変わりません。まあ、最近では、一番強いのが日本円、次いでUSD、という為替動向にありますので、その為替の傾向を色濃く映した順番となっているのでしょう。バランス型（安定型）は大部分が円で、しかも、債券も結構もっていますので、マネープール型を除いて、一番安定していることは事実です。今回は、安いながらも多少落ち着いてきましたので、リバランスを行いました。当初方針通り、マネープール型を除く1-3位に40%, 30%, 20%としましたので、メンバーとしては同じですが、多少上位の割合が変わったということです。さらに、残りの10%を今までは世界株式型にしていたんですが、これは、為替と株価のダブルパンチで下落幅を拡大していましたので、完全な失敗でした。今回は、日本株に10％を入れてみました。J-REITもいいかげん底値に近いと考えたんですが、こちらは現物を株よりたくさん持っているため、株の方にしてみました。先月末のポートフォリオは以下の通り。先月末ポートフォリオ米国MMF：43.48％世界債券型：28.66％バランス型（安定型）：20.99％世界株式型：6.86％ポートフォリオ全体の騰落率としましては、11月は-2.50％でした。10月がひどかっただけに、だいぶマシになりましたが、全投信成績はマイナスですから、11月もプラスになりようがありません。どのセクターもいいかげん下げ止まって欲しいと願っております。
2008/12/09
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グロソブvs外貨リバランス2008.12
今日はなんだかんだいいながら結構上がりましたね。意味はよう分からんが。まあ、ビッグ３にもつなぎ資金程度は入りそうで、とりあえずはめでたい？まあ、すぐに追加しなければならないでしょうが。さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、ノルウェークローネを加えたため、北欧2カ国、および、日本円を除く、6カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、これを外貨パックとします。で、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブも外貨パックとして保有しているMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回（11月）のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2008.11これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。グロソブは実はここのところ世界最強通貨の日本円の割合がグッと増えてきていますからね。12/4付け週報では17.2％が日本円になっております。日本円を持っていない外貨パックとしては徐々にグロソブに水をあけられてきています。まあ、円高傾向になりつつあるときはしかたありませんし、まだしばらく続くかもしれません。グロソブの12/4付け週報によると、外貨の中で増やしているのはUSDのみで、EURなど他通貨は割合として減らしています。まあ、現時点では日本円に次いで強い通貨がUSDなので、この選択はよろしいのじゃないかと思いますが、長期的には、USDの方が弱気と思っていて、個人的にはあまりUSDを買う気が起こりません。なにしろ、景気対策などでUSDがジャブジャブになりますからね。まあ、グロソブには、仮にUSD独歩安なんて局面になったとしても、そうなる前に逃げられる見通しがあるということでしょう。グロソブの方でUSDを増やして他通貨を減らし気味なので、外貨パックとしましては、USDが足りなくなりましたので、今回はEURを基準として、これに合わせてUSDを買い増すこととしました。こうすることにより、AUD, NOKを除く他通貨のバランスは概ねグロソブに近くなってきます。AUDは一時、グロソブが急速に割合を減らしたことがあったため、外貨パックとしては多めになってしまったわけですが、この11月にAUD定期預金が満期になりましたので、その段階で少々減らしました。ただし、グロソブとのバランスが取れるくらいまで減らしてしまうと、また将来ちょこちょこと買い増ししなければならず効率が悪いので、しばらくの間買い増ししないですむくらい、やや多めのままにしてあります。また、NOKに関しては、NOK単独割合の2倍程度持っているわけですが、これは、NOK単独以上、北欧３カ国合計以下の割合とする方針ですので、この範囲から逸脱しない限りいじりません。グロソブの通貨構成（作成基準日2008.12.4週報）USD=28.6%, EUR=36.0%, GBP=4.6%, AUD=1.1%, CAD=5.6%, NOK=2.1%ソニーバンクTTB（JPY, 2008.12.6、NOKは新生銀行TTB）USD=91.73, EUR=116.42, GBP=133.66, AUD=58.06, CAD=70.32, NOK=12.72リバランス後保有残高（USD, EUR, CADはMMF、GBP, AUD, NOKは定期預金、ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある。）USD=1,880.41, EUR=1,870.25, GBP=214.34, AUD=160.00, CAD=483.13, NOK=2,000.00
2008/12/08
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2008年11月の成績
株価はぼちぼちで、J-REITはまた大幅下落ですか。さえないですね。まあ、どうせこんな低い水準で上がろうが下がろうがジタバタしませんので、どうでもいいっちゃどうでもいいんですが。でも来週あたりにまた悪いニュースでもでないかとちょっと気になります。ラサールがなぜこんなに売られているのか、リプラスレジはちゃんと適正意見をもらって決算報告できるのかその辺がどうもね。さて、本日は11月のまとめです。だいぶ穏やかになりました。低位安定型ですが。11月も約マイナス60万円ですので、薄給の我が身としましては、またまたタダ働きには違いないんですが、8月、9月、そして10月と３段ロケット点火して、下へ「打ち下げて」きたマイポートフォリオですから、このくらいのマイナスで終わるとホッとします。最近のボラのでかさから言えば、調子が良ければ１日で取り戻せる額ですし、マイナス幅としましてはこれでも10月の１割以下に激減しています(笑)。株式（J-REIT含む）で、月間24万円のマイナスですか。月給比で言えば大きいことは大きいわけですが、まあ、１日で十分動く範囲ですから誤差範囲です。こんな穏やかな値を見るのも久しぶりだなあと思って調べてみたら、マイナス100万円超えなかったのは７月以来のことでした。11月並の小幅なマイナス、または、プラス引けの月となると、5月にプラスになって以来です。11月も多少売買していますので、概算ですが、1/3が株式、2/3がJ-REITの寄与といったところです。指数的にも、日経平均、東証REIT指数は１％にも満たない小幅なマイナスで終わりました。TOPIXあるいはレジ指数としてはややこれらより大きなマイナスだったわけですが。株式の部は、11月には特に目立った傾向はないですね。金融とか不動産とか、同じセクター内でもまちまちでしたし、これといって巨大なマイナス、プラスもありませんでした。おそらく、株式だけで言えば、トータル7-8万円のマイナスといったところなので、まさに誤差範囲でした。実は、破産したノエルの株式を11月に処分しているんですが、売ったその日には記録していないですね。その代わり、ネタが無くなった日に変なこと書いてます。花かんざしJ-REITも上がるものあれば下がるものもありという感じで、月間騰落率も一桁％ですんでいるものも多くなってきました。まあ、価格が低いものは、1万、2万の動きくらいですぐに二桁％になったりしますんで、なかなかですが。で、ノエルで評価損を出して、今年の確定利益がマイナス圏になってしまいました。すなわち、譲渡損状態です。まあ、確定申告をしていけば、来年に持ち越せるのは知っていますが、繰り越ししないですむならそれもいいと言うことで、多少譲渡益を出したくて東急なんかを買ってみましたが、ミイラ取りがミイラに・・東急リアル・エステート投資法人（8957）購入11月終値：日経平均＝8,512.27 (-0.75%)、TOPIX＝834.82 (-3.72%)、東証REIT指数＝857.60 (-0.65%)、レジREIT指数（独自算出）＝414.88 (-10.11%)。外貨も10月にはもれなく2割引みたいな感じで円高が進行したわけで、なすすべなく下落していきましたが、11月は円高傾向はかわらないものの、穏やかになりました。為替的には概ね一桁台のマイナスですんでいます。とはいえ、円の独歩高状態は変わりません。そして、昨晩のニュースですが、ヨーロッパの方ではまたまた派手に利下げしているみたいです。ECBは0.75％下げて政策金利を2.5%へ、またイギリスBOEは1％下げて2％へ。この2％の金利というのは、1694年のBOE設立以来（300年間で！）最低の水準タイ記録だそうです。20世紀では、世界恐慌時、第二次大戦時に次いで、３回目のことらしい。まさに歴史的ですな。そして、さらなる利下げをしたりすれば、その時歴史が動くわけです。さらに、スウェーデンはなんと1.75％の利下げ、ニュージーランドも1.5％の利下げ、オーストラリアも先日1％の利下げをしていますので、まさに世界中利下げの嵐です。で、日本はと言いますと、利下げしようにもあと0.3％しかありませんからね。日本が下げようが下げまいが、これだけ世界中に派手な幅で下げられちゃうと、金利差は縮小するしかありません。よって、しばらくは円高傾向が続きそうですね。11月の外貨のトピックは別にないんですが、インカムのところを見ていただけると分かりますが、6千円ちょっとと、従来の金額に比べ相当落ち込んできています。9月までは1万円超、概ね12-13千円くらいで推移していたものの、10月に9千円弱に落ち込み、11月はさらに劣化して従来の巡航速度の半分になってしまいました。これが、金利低下と為替円高のダブルパンチの効果で、今後さらにインカムが縮小してゆく可能性が大です。グロソブvs外貨リバランス2008.1111月終値：USD=95.46 (-3.09%)、EUR=121.18 (-3.47%)、AUD=62.49 (-4.55%)、NZD=52.40 (-8.71%)、GBP=146.75 (-7.37%)、CAD=76.85 (-5.62%)。投信もまあ買う気にもならない状態が続いていますが、実は、為替動向をにらんで、円の独歩高状態が落ち着いてきたら少々買い増しも考えています。ただ、上記のように、海外では利下げの嵐ですから、これが静まるまでは静観するしかないでしょう。これだけ利下げ、円高が続くと、外債型の投信でも分配金の支払いは苦しくなると思います。上の外貨の部で書いたように、円建てのインカムが激減しているためです。もはや、はやいところ分配金水準を下げる決断をしなければ、まさにタコ足配当になってしまいます。影響は大きいでしょうが、グロソブなんかは月に10円くらいがせいぜいじゃないですかね（今は40円）。実はリバランスもしていないんですが、投信の一種として勘定している変額年金について書いています。フェアウェイのリバランス2008.11債券の部は、書いてはいませんが、ソフトバンクの社債が11月末に無事償還されましたっていうのが、最大のトピックですかね。よって、この分の最後の利金が入って来ています。また、AUDのゼロクーポン債ですが、為替的にはAUDが安くなりましたが、金利が10月末に比べて低下しましたので、その効果により若干債券価格が上げて終了しています。預貯金の部は、定期が満期になったものがありますので、少々多めのインカムとなっております。さて、年間の目標を立てているインカムゲインの方ですが、11月までで142万円となっております。年初に立てた目標では175万円となっており、まだ30万円以上足りませんので、あと１ヶ月では目標の達成は困難です。しかしながら、12月には満期になる定期預金とかいろいろあって、インカムゲインとしては結構な額となることが予想されます。よって、170万円に近いあたりまでは伸びるのではないかと思われます。まあ、ここまで行けば、目標は半分達成したという感じです。
2008/12/05
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冬の個人向け国債2009
新日石と新日鉱が統合ですか。どちらも「新」がついていることから分かるように、これまでも統合してきた経緯がありますね。国内では相当でかいですが、日経によると世界８位の石油会社だそうで、上はまだまだいますね。で、名前はどうするんでしょう。なんか新しい名前でも考えるんですかね。さて、恒例の冬の個人向け国債の募集が開始されています。今回の利回りは以下の通り。第25回 変動10年債 0.58％第13回 固定５年債 0.80％社債の方は金利が上がり気味で、やや格付けの低いところは発行もままならないということですが、逆に国債の方は金利下落により、販売の方がままならない感じです。今回も売れそうにありませんね。個人向けで販売額の多くを占める5年もの金利は、過去最低タイ記録です。まあ、10年ものは0.05％という下限金利であったこともあるので、新記録は生まれませんが。直近20回（5年）分の個人向け変動10年債の初回利回りは以下の通りとなっています。第６回 0.55% 2004年第７回 0.74%第８回 0.74%第９回 0.67% 2005年第10回 0.73%第11回 0.45%第12回 0.55%第13回 0.68% 2006年第14回 0.85%第15回 1.10%第16回 0.92%第17回 0.84% 2007年第18回 0.87%第19回 1.01％第20回 0.85％第21回 0.68% 2008年第22回 0.57%第23回 1.00%第24回 0.69%第25回 0.58% 2009年第1回債を除いては、1,4,7,10月に発行で、その1ヶ月前に利率がきまり、募集が始まります。このように3ヶ月サイクルで発行されていますので、半年に一度利率が改定される変動型ですが、半年後の次回利回りは２回あとに発行されるものと同じ利回りとなります。よって、例えば、第2回債の初回は0.05％でしたが、半年後の２回目の利回りは、第4回債の初回利回りと同じ0.77％となり、以降、第6回、第8回・・と偶数回の利回りを見ていけば、利回りの変遷具合も分かります。ただし、第1回債のみ、ちょっと発行月がずれているので、独自に金利は決定されています。前回から政策金利が0.2％下がっていますが、10年ものはこのくらいの短期金利変動は関係ないでしょうね。ゼロ金利状態のときでも、今より高かったこともあるし。むしろ、先行きですね。先行き明るくない場合は、多分金利上昇もなかなかないでしょうし、長期金利も上がりにくいです。株価が低迷しているので、債券も買われるでしょうし。というわけで、まだしばらくはこの辺の低金利が続きそうです。5年債の方の既発債の利回りは以下の通り。これらは、固定金利型です。第１回 0.80% 2006年第２回 1.01%第３回 1.30%第４回 1.13%第５回 1.20% 2007年第６回 1.13%第７回 1.50%第８回 1.15％第９回 0.94% 2008年第10回 0.81%第11回 1.22%第12回 0.99%第13回 0.80% 2009年５年債を売り出してからは、発行額は５年債の方が多いみたいです。私は５年債を選ぶ意味はほとんどないと思っていますが、まあ、単純に金利がこちらの方が高い上に、半分の期間ですむからという理由で買われているのじゃないかと思われます。実際には、10年債の方の金利は最初の半年のみ適用されるので、最初の金利だけを見ても1/20の意味しかないわけですが。しかし、今回の５年債の金利は、第１回の金利に並ぶ過去最低となりました。この金利は普通の都市銀行の5年定期の窓口金利よりはいいものの、探せば、これ以上の金利の定期預金がいっぱいありますからね。まず、今回の売れ行きは惨憺たるものになるでしょう。私も実は10年債の方ですが、習慣で毎回チョビチョビ買っております。最初のころは、金利上昇期待もあるころで、良かったのですが、現時点ではまた少なくとも数年オーダーで金利上昇しない感じになっておりますので、なんだかなあ、という感じになっております。しかし、まあ、本当に少しずつなので、今回もとりあえず買っておくかといった程度。完全な惰性です。
2008/12/04
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株式会社大和証券グループ本社第9回無担保社債
日経平均は微妙に8千円回復ですか。まあ、円高がきついので、アメリカさんほどには戻さないわけですね。まあ、そんなモンでしょう。分かります。で、アメリカの方では、クレクレ３バカトリオが180億ドル、90億ドル、70億ドルですか？まさにビッグスリーですな。おねだりの額も半端じゃないです。しかも、GMなんかこれだけ入れても債務超過額の３割程度でしょうから、まあ、藻屑と消えるんでしょう。相変わらずの兆円単位の債務超過企業で、破綻懸念先でしょうね。航空会社では何回も民事再生みたいなことしているんだから、自動車もそうすればいいんじゃないですかねえ。公的資金導入してから破綻していたんではシャレにならないので、民事再生の過程で公的資金でも入れりゃいいと思いますけど。ま、どーでもいいか。さて、ここのところ、社債の発行もままならないということで、大企業が金融機関からの借入をする分、中小零細にますます資金が流れなくなるという悪い流れに陥っているようです。日銀が資金供給策を決めましたが、中小にはほとんど効果がなさそうな手法ですね。まあ、それでも発行できるところは発行できるのであって、リーマンの破綻後もNTTが発行していましたし、先日も三菱商事、そして、本日から注文が出来る大和証券と、続いています。特徴は、上記3つはいずれも個人でも購入できるということですね。NTTなんか、個人向けは初だったそうで、やはり個人マネーをあてにしているようです。一方で、格付けの低いところはやはり社債の発行は厳しいようです。9月に償還を迎えたSBIは金融機関からの借換でしのぎ、新たな発行はしていないようです。この11月にはソフトバンクの社債の償還もあり、こちらも保有していたため、実際に資金が振り込まれるまではちょびっとドキドキしていましたが、まあ、問題なく償還してくれました。でも、ソフトバンクも新たな社債発行はしていないようです。また、個人向け社債をよく発行するオリックスは、今回は普通社債ではなく、CBという形で発行してきました。金利負担を抑えるためかもしれません。保有していたSBIやソフトバンク社債が償還を迎え、実は、借換のため新たな社債発行をするのではないかと思っていたので、こちらもまた買ってやれと思っていたわけですが、それもなかったし、さらに、この年末から年始にかけて、かなり多くの定期預金が満期になります。定期預金は満期時期をずらすようにある程度は工夫しているんですが、たまたまキャンペーンとかいろいろな影響で集中してしまいましたので、現在、預け替えのための金利のいい預金や社債なんか物色している最中です。三菱商事ものは、3年で1.16％と、比較的利回りが低く、これ以上の金利の3年定期もあるためスルーでしたが、大和証券の社債（PDF）は3年で1.65％で、私自身が知る限りにおいて、現時点での3年定期でこれに勝る金利はありません。よって、本日注文して、購入してみました。まあ、本当は、もうチョイと格付けが下で2％台くらいの利回りの奴があれば良かったんですけどね。大和証券では、電話で注文する必要がありますが、前回、たしかオリックスの社債を買おうと思って、販売初日の昼休みに電話してみたら既に売り切れでしたので、今回は、大和のコールセンターの有人対応が始まる午前8：00にまず自宅から電話してみました。その結果、債券の注文は9:00からです、というつれないお返事。ええ、そうです。始業時間におなかの具合を悪くして、トイレに駆け込んでいたのは私です。ネット可なら、9時だろうがなんだろうが、注文出せるときは出せるんですが、電話はちょっとね(笑)。こんなシステムじゃあ、まじめなサラリーマンは注文できませんね。注文可能なのは、スチャラカサラリーマンか時間と金をもてあましている年寄りばかりな感じです。そもそも、そんなに人気なら、少なくとも売出から24時間くらいは在庫が残る程度に個人向けを増やして欲しいです。まあ、今回の大和証券社債がどの程度の人気で、いつ在庫が底をついたのか、まだついていないのか、さだかではありませんが。考えてみると、社債を担保に日銀が低利融資してくれるといういうことは、金融機関はあまり自己資金を使わずにこういった社債を大量に引き受けられるんですかね。それで、日銀の金利と社債利回りの差額を抜けるというなんともお気楽な商売ですか？日銀は私には0.3％くらいで金を貸してはくれないのかな？貸してくれるんだったら、３兆円くらい借りて、販売不振な個人向け国債でも買ってあげてもいいですけどね。
2008/12/03
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ビ・ライフ投資法人（8984）購入
いやー。ちょっと事情によりなんか書く気が失せたので、成買入れていたのが約定しましたというお話です。また、あとで来て直すかもしれません。なぜ書く気が失せているかというと、ちょっと前にせっかく書いた文章が保存前にお亡くなりになってしまったというわけで、力が抜けてます。まあ、それほどの大作というわけでもなく、どんなことを書いたか概ね覚えているので、もう一回書けばいいんですが、とりあえず、今はやる気がでまへんねん。もう２－３時間したらやる気が出るかもしれません。というわけで、あとボタン一個押せばブログへアップロード完了というところまで行っていたんですが、そこで何か別なことをし出しちゃったようで、ブラウザのウィンドウもその後何気に閉じてしまったようで、ブログへの掲載が出来ていませんでした。さらに、下書きしていたエディターも保存せずに閉じてしまったので、せっかく書いた文章が跡形もなく消えてしまったわけで、やる気をなくしてました(笑)。で、数時間たってから再度同じようなことを書いて、追記です。まあ、日経平均8千円割れという日だったわけですが、アメリカがあの有様で、円高ですから、こんなモンでしょう。で、ビライフなんですが、昨日まではストップ高に張り付いたまま、比例配分さえされずでしたが、本日は場中に寄ったようです。でも日中足を見ると、ほんの10分間くらい取引があっただけで、すぐにまた張り付いたようですね。なんか2000口くらいの大口の売り注文が出て、無理矢理寄ったようです。完全に大和ハウス傘下になる前に、モリモトに先に逝かれてしまったビライフですので、現時点においては、運用会社株式を50.1％を保有する親会社が民事再生状態になっております。でもまあ、大和ハウスも現時点で10％とはいえ、株式を保有していますし、先日のリリースではキャピタランドの33.4％の株式も買い取る契約でしたので、まあ、今後ともビライフにコミットしていくつもり何じゃなかろうかとそう思います。また、モリモト側としましても、この契約を白紙に戻してもなんらメリットがないと考えます。なにしろ、モリモトの破綻懸念でビライフは8万円台まで凋落してきました。ここで、大和ハウスのリリースが出て、実際に破綻したにもかかわらず３日連続でストップ高と盛り返してきたところで、ここでまた大和ハウスに逃げられでもしたら、5千口以上持っているビライフの投資口価格が暴落してしまいます。ここは、最低でも契約通り、運用会社の株式、ビライフの投資口を譲渡するのがモリモト側にとっても、得策であろうかと思います。まあ、というわけで、モリモト破綻で少々ミソが付いてしまったわけですが、遅かれ早かれ大和ハウス傘下になることは間違いないんじゃなかろうかとそう思っていますので、買ってみたわけです。ただ、本日までは成買を入れていましたが、もし、本日またストップ高に張り付いたままであったならば、明日は様子見しようかと思っておりました。というわけで、むちゃくちゃ安値で手に入れたとも思っておりませんが、まあ、いずれ大和ハウスリート的になった暁には、やっぱ安かったねということになるんじゃないかと思われる価格帯だと思います。でも、割とすぐに20万円台とかに乗せた場合はいったんリカクするかもしれません。まあ、15万円あたりでウロウロするようなことになれば、基本ホールドですか。本日は、日コマ、日レジのパシコンビも場中に寄りました。日コマの方は結局ストップ高で寄ったあと、寄り天ですね。昨日のテナント退去のニュースがどうも印象悪いです。日レジの方は結局またストップ高に張り付いて終了したようですが、こちらはまだ6万円とかそこいらですからね。いずれにしろ、この辺で寄ってしまうようでは、まだ中国資金に関して100％の信頼が得られていないというところだと思います。私もそうですが、みんな半身の構えでいるのでしょう。実は、日レジ、日コマのスポンサーとして大和ハウスが出てくる可能性も少しはあるかなあと考えていたところでしたが、ビライフを傘下におさめれば、パシ系REITまで手を出す可能性は低いかと思います。というわけで、中国資金が万が一滞ったりすれば、パシのみならず、日レジ、日コマともに非常に厳しい状況におかれるモノと思われます。一字一句同じとは行きませんが、同じことを２度書くのは思いの外ダルイ作業です。本日はこれにて。
2008/12/02
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2008.11レジREIT指数
ついに師走ですか。速いなあ。まあ、本日は、先週末の11月最終日が結構上げたんで、利益確定みたいな日でしたね。売買代金も超低水準だったようです。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、11月のレジREIT指数の記録です。10月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2008.11.4 474.11 918.31 2008.11.5 459.18 892.54 2008.11.6 436.52 844.80 2008.11.7 425.61 841.80 2008.11.10 421.30 828.85 2008.11.11 424.30 822.93 2008.11.12 431.02 820.40 2008.11.13 421.36 792.59 2008.11.14 413.54 789.59 2008.11.17 416.64 794.70 2008.11.18 404.10 767.60 2008.11.19 396.05 742.65 2008.11.20 390.84 726.97 2008.11.21 404.40 748.89 2008.11.25 389.24 771.48 2008.11.26 396.56 792.05 2008.11.27 400.46 808.30 2008.11.28 414.88 857.60 現在の対象銘柄（13種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8969 プロスペクトレジデンシャル8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 リプラスレジデンシャル3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数431,373,320円（変更なし）10月にはNCRの破綻、上場廃止という予想もしていなかった理由で除数の変更があったわけですが、11月にはなにもありません。でも、そのうちまたNCRパターンが現れるかもしれませんね。レジデンス系はどこも結構きついです。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。まあ、400ポイント前後という超低位ですが、ここのところやや落ち着いてきたような感じです。少なくともレジデンス系は。まあ、行くところまで行っちゃって、破綻でもしない限り、もうこれ以上下がりようがないくらいまで来ちゃっているということでしょうか。ただ、ここへ来て、日レジ、ビライフあたりにプラス材料が出ていますので、特に発行投資口数の大きい日レジが復活してくれば、レジREIT指数としても、立ち直ってゆくでしょう。しかし、パシフィックへの資本増強が本物かどうかはまだ見極める必要がありそうです。同じく、ビライフもモリモトが倒産してしまいましたので、大和ハウスとの契約がどうなってしまうかということですが、こちらは、少なくとも前日発表した通りのこと以上のことはしなければ、どうしようもないでしょうね。契約は破棄して、運用会社の株式もビライフ投資口も譲渡しないなんてことになれば、それこそ、ビライフ投資口が暴落しますから、自分で自分のクビを絞めかねません。よって、少なくとも契約通りに、場合によっては、モリモト所有運用会社株式全部を大和ハウスに譲渡することになるのではないでしょうか。ただ、一方で、ちゃくちゃくと破綻への道を突き進んでいるかに見えるレジ系銘柄も散見されます。プロレジは3ヶ月という短期リファイナンスを6.8425％と目を疑うような金利で行いました。これなんか銀行が潰れると読んでいる、あるいは、潰しにかかっているとしか見えないような金利ですね。タマゴが先かニワトリが先か分かりませんが、こんな金利負担が続けば、早晩行き詰まります。また、リプラスレジも相当きついリファイナンス地獄に陥っています。当面、12月は乗り切れるだけの資金があるでしょうが、来年の2月末にはプロレジに超高金利を突きつけたあおぞら銀行が控えていますし、6月には多額の長期借入のリファイナンスが控えていますので、この辺が山となりそうです。本日の東証REIT指数＝806.68、レジREIT指数（独自算出）＝404.23、単純平均利回り＝15.12％、加重平均利回り＝8.04％。
2008/12/01
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