2008年03月の記事
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陸マイラーに走る・・のか？
材料がない割には良く上がりましたね。アジアが調子よかったからかな？いつでも、まわりのことばかり気にして気配りしている我がニッポン。素敵です。さて、ネタもありませんので、ブログテーマから少々ズレますが、意外と好きなマイルネタにて。先週末のことですが、おくさんと出かけたついでに旅行代理店に行って、パンフレットなどを調達しまして、食事をしながらこの夏のイギリス行きについて相談いたしました。まだ、日程や日数なども本決まりじゃありませんが、つらつらと眺めてみるに、やはりヨーロッパは高いです。昨年中国に行って安上がりだったせいもありますが。で、毎年のことですが、我々が出かけるのはツアー価格が頂点に近い時期で、特に飛行機代が効いているものと思われます。旅行会社によっては、航空券なしのランドオンリーという料金も取り扱っています。これは、現地までの往復の航空券を除いたツアー料金で、現地までの航空券は別途都合をつける必要があります。われわれが行くであろう日の通常ツアー料金とランドオンリーの差額は20万円以上ありましたので、飛行機代だけで、１人片道10万円以上、２人往復で40万円以上消えることになります。そのランドオンリーの安さに目を奪われ、おくさんがイギリスまでマイルで行けないかと言い出しました。マイルでの特典航空券をゲットすれば、ランドオンリーが可能だからです。しかし、残念ながら、もっとも貯まっているJALのマイルでもイギリスに行くためには３万マイル以上足りません。ANAは２人ともほとんど使い切った状態ですし、North Westのワールドパークスも期限がないので貯めていますが、なにしろNWAには一度も乗っていませんから(笑)、２人合算して使えたとしてもやっと１名アメリカに行ける程度です。われわれは、JALを使って帰省することがあり、そのため、JALマイルの足しにと、２人ともJALカードを保有していますので、普通に生活していると、JALなら２人で年間３～４万マイルほどたまります。そのため、実は昨年の中国はマイルの特典航空券をゲットして、ランドオンリーで出かけたので、とりわけ安く済んだわけです。その技をおくさんが知ってしまったので、今年も使えないかというわけです。しかし、中国は１人2万マイルで往復できますが、ヨーロッパは55千マイル、２人で11万マイルも必要です。現在8万マイル弱ですから、約3万マイル、地球一周以上足りず、これは普通のペースで１年近くかかる計算です。しかし、１年たつと期限切れも4万マイルくらい発生しますので、来年まで待っていても増えません。で、休みの日に、各種ポイントをJALマイルに移行できるかどうかいろいろと調べてみました。例えば、Ｅ＊トレードポイントは直接でもJALマイルに移行できますし、Yahoo!ポイントを経由すれば、さらに換算率は良くなるかもしれません。こんなことをつらつら調べながら、他のクレジットカードのポイント等、２人の手持ちのポイントで移行可能なもの全てをJALマイルにした場合どのくらいになるか計算してみたところ、足りない分の約半分くらいにはなることが分かりました。で、あと16千マイルくらいです。しかし、これでも半年分くらいのものですからね。結構大変です。で、JALカードの特約店（換算マイルが２倍）で買い物しまくるか、という感じで、おくさんは真剣にJALのオンラインショップで宝石類など見ていましたし、特約店のさくらやあたりで家電やらパソコンやら買いまくるかといったアイデアも。でも、なんだかばかばかしいですね。4-50万円浮かせるために、それ以上の金額の買い物をしまくるのも。あとは、ちょうどこの3/25までで取り扱いが中止になってしまったのですが、JALギフトカードがクレジット払いで買えるシステムがありましたので、例えば、ギフトカードを２人で150万円分買えば、それだけで15千マイルくらいになるのではないかと言うことも考えました。これならクレジットカードで将来使う分を先取りした程度ですし、一応無駄はありません。しかし、千円券で頼むと、150万円分のギフトカードは1,500枚ですし、けっこうな札束です。これを使う方も何年かかることか気が滅入りますし、注文する方も気が引けます。となると、あとは、Yahoo!ポイント経由でJALマイルに移行可能と思われるGポイントあたりで、使いもしないのだが結構高額ポイントを得られるローンカード作ったりFX口座を作ったりそんなことも合わせて、陸マイラーに走るのか？と思っていましたが、念のため、イギリスまでの特典航空券を調べてみましたら、８月なんかはもう完全にキャンセル待ち状態で、すぐには取れない日ばかりでした。待っていると空くかもしれませんが、JALロンドン便は１日１便しかありませんし。最初に見れば良かった。これにて、おくさんの陸マイラー熱も冷めて、仕方がないねということになってくれました。ま、実を言えば、JALのマイルで、１日２便あるBritish Airwaysの往復航空券にすることも出来るんですが、同じマイル数が必要ですし、オンラインでは特典航空券が空いているかどうかも分かりませんので、調べてはいません。私としては、仮に空いていても、16千マイル分を短期間にゲットする陸マイラーになることは若干気が引けていましたので、おくさんには内緒です。今年から、利用制限期間がなくなり、盆や正月休みでもマイルによる国内線特典航空券が使えるようですので、国内線で消化してゆけばいいと思います。まあ、夏場の国際線（１マイル＝４円程度？）で消費するよりは効率は悪いのですが、それでも盆暮れで安い航空券が無い時期ならば１マイル＝３円程度の価値にはなるでしょう。来週ですが、いよいよ新年度入りで、ちょっと予定が目白押しです。ほとんど来られないかな。4/1のみ来られるかもしれませんが、他の日はお休みになるかと思います。なにかでかいことがあったら、記録のみするかもしれませんが。
2008/03/28
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2008.3月上場IPO
うららかな日々が続き、東京では桜が満開状態になってまいりましたが、いかがお過ごしでしょうか。まあ、本日は予定通りの下落でして、あまりにも当たり前でなんの感慨もなく、時候の挨拶で始めてみました。さて、２－３年前だと公募割れって滅多にお目にかかれない事態だったので、意地悪く公募割れした銘柄のみをピックアップして、さらし者にしてきた「初値公募割れ」シリーズですが、最近あまりにも多くて、一つ一つ取り上げてケチをつけていくことも出来なくなりました。そこで、月１企画にあらためて、相変わらず公募割れを記録してきたんですが、それでも多くて、記録する意義もほとんど無くなってきたので、月１のIPO結果をまとめるシリーズに衣替えします。具体的には、公募割れしたものだけでなく、全ての銘柄の初値などを記録して行って、IPO状況を概観していこうというものです。３月のIPOの結果は以下の通りで、12銘柄が上場し、１銘柄が上場中止で、6勝6敗1不戦敗となりました。上昇率トップはネットイヤーグループ(3622)で、公募価格を上回ったものはIT産業が中心ですね。まあ、上がるか下がるか半々で、無作為に選んだら丁半博打ですが、この結果はほとんど多くの人の予想通りではないでしょうか。私もナノキャリア(4571)以下の銘柄はやばそうと思っていたので、イートレード以外では無視していた銘柄です。まあ、ナノキャリア(4571)だけは、個人的印象とは逆に公募を維持したわけですが。私は、イートレードではIPOポイント稼ぎのために、ほぼもれなく応募していますが、これはほとんど当てるつもりはありません。ただ、ネットイヤーグループ(3622)には相当の買付余力をもって本気で望んだのですが、確率では本当に宝くじみたいなものですね。IPOポイントが貯まるまではイートレードで当てるのは無理そうです。で、他の、大和証券やジョインベスト証券でIPOに参加してもポイントのような得する点がないため、これらの証券会社で申し込んでいるものは本当に当てたいものなんですが、まあ、３月に関してはやはり上昇率上位に行ったIT産業中心に力が入っていたわけです。しかし、やはり大和主幹事で、しかもある程度枚数がないとなかなか当たりませんね。というわけで、ここのところ全般的に力も入っていないのですが、IPO申し込みは全滅状態が続いています。３月IPOは、市場選別、業種選別みたいな結果に終わりました。市場別では、公募を保ったのは、マザーズ、ヘラクレスの２市場だけで、他の市場は全て公募割れというくっきりとした明暗が出ました。確かに、IPOではマザーズとヘラクレスが強いのは例年通りですが、ここまではっきりと分かれるのもねえ。ちょっとすごいです。２月分も含めて、マザーズ、ヘラクレスでは今年は公募割れがまだ発生していません。逆に、マザーズ、ヘラクレス、JASDAQ以外の市場では、まだ今年公募を維持できた銘柄がありません。これもヒドイ。また、業種別では、IT産業が強く、不動産や小売りが弱いと。これもはっきりしていますね。不戦敗も含めて、不動産は今年になってから５連敗中、小売りは３連敗中、一方、IT産業は５連勝中です。だいたい、不動産なんか、今市場ではPER３倍とかそのくらいの銘柄がゴロゴロしているわけですから、よっぽど配当性向高めて高利回りにするとか、PER1倍くらいの公募価格にするとか(笑)、特徴を出さないととても公募を維持できないような環境になっちゃっていますね。不動産は資金が必要なのも分かりますが、雨後の筍のようにこう次から次へと出てきてもねえ。このご時世、無理でない？というわけで、上場中止になった不動産が今年で２個目ですけどね。前々から準備をしていたんで、上場したかったということかもしれませんが、年末に上場中止になったJ-REITなども含めて、まあ、空気が読めないといいますか、なんといいますか。
2008/03/27
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ファンドバンク
本日は、日経平均的には微妙にマイナスでしたが、権利落ちまで考慮した場合、実質プラス引けと言える程度でしたか。まあ、どっちつかずでスッキリしませんが、だいぶ出来高もしょぼかったようです。J-REITの方も、東証REIT指数的には、GORなどのやや大きめな権利落ちに耐えて微妙にプラスを維持して終わりましたし、まあ、波乱がないと言えばなかったかな。さて、実は、先週SBIの株主優待のアナウンスが流れていまして、それはEGサテライトというポイントサイトのポイント「ありがトン」を与えるというものでした。別に株主ではありませんでしたが、見たこと無いポイントサイトであったため、見に行ってみたら、SBI関連会社が運営しているようですが、立ち上がったばかりなのかポイントサイトとしては相当貧弱ですね。１ポイント＝0.8円で住信SBIネット銀行に送金できますので、実質配当の上乗せです。SBIも配当＋優待で、いいかげん高利回り株だなあと思って見ていたわけです。まあ、来期は減配になるのかもしれませんが。で、そこで、ファンドバンクというものの存在に気が付いたわけです。基本的には、ファンドバンクというところを通じて、SBI傘下のE-Trade証券に口座を開き、その中で扱っている投信を売買するというのが主たる目的のシステムのようです。E-Trade取り扱い商品は全て売買可能ですが、100種類くらいの投信をフォーカスファンドと位置づけて、それらの投信の売買に優遇措置が取られているようです。実は、訳あって、それほど詳しく見ていないのですが、どうやら、フォーカスファンドの買付手数料の半額程度を「ありがトン」で還元すると言う仕組みらしく、また、保有時にも、信託報酬分の２割ほどをポイント還元するということです。これはなかなか良い仕組みです。投信では、株式の手数料のような低価格化がなかなか進行しないのが実情で、また、保有しているだけで手数料がかかり、すり減っていくと言う点がなんとも気になる点でした。これらの状況に一石を投じるという意味で、なかなか評価できる試みだと思われます。で、実は私もE-Trade証券で保有している投信もありますから、早速このファンドバンク形式で、保有しているだけで信託報酬の２割程度のポイントが得られるというメリットを享受しようかと一瞬思いました。で、どうやって、ファンドバンクユーザになれるのか調べていましたら、なんと、すでにE-Tradeに口座を保有している場合はダメみたいですね。ただし、コンテンツやツールを利用することはできるとのこと。でも、ポイント還元のメリットは受けられないということですね。どうりでE-Trade証券の方では宣伝していないわけです。ま、というわけで、せっかくのシステムですが、既にE-Trade口座を保有している私は活用が出来ません。今保有している株、J-REIT、投信を全て現金化して口座を一旦閉じる気もさらさら起こりません。というわけで、私自身はこの時点で興味を失い、その後、それほど詳しく見ていないわけです。しかしながら、E-Tradeに口座を保有しておらず、E-Tradeの投信を買いたい場合には、間違いなくこのファンドバンクのサイトを経由して口座を開設した方が有利であると思われます。ただし、株式の売買ばかり激しく行うが、投信には目もくれないと言う人にはメリットはないのでしょう。ポイントの付き方が違うので、ファンドバンク経由だとイートレードポイントがもらえないのだと思います。私程度の頻度の場合は、株式取引してもイートレードポイントは有効期限内に交換可能な点数にも達しないことが多く、ファンドバンク経由の方が魅力的ですが。まあ、このような試みが広がり、投信にも手数料の低下が起こってくればありがトン、ということです。自分は恩恵にはあずかれませんが、まあまあ応援しています。
2008/03/26
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３月決算J-REIT
本日は年間で一番メジャーな配当権利付き最終売買日ですね。日経平均は配当落ちが約100円だそうです。意外と大きいので、あすは権利落ちを含めてなんだか下へ行きそうな嫌な予感がします。ここのところわりと調子よく上げつつあるわけですが、なんだか下落時は勢いがあって、上昇時には渋々といった具合に感ずるのはわたくしだけでしょうか。被害妄想かな。さて、定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、以下の条件で考えております。要するに、現状無茶な条件と言うことで、３ヶ月後程度を想定した、将来的な投資口価格の予想といいますか、予言めいたことも書いてありますが、自分自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは皆無です。・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持・ボラティリティが大きくないこと・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し・当たるも八卦、当たらぬも八卦一番の目的は、各銘柄の決算期にあわせて、過去のニュース、総資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することにあります。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのが最大の目的です。だいたい、東証REIT指数現状維持でボラティリティが大きくないという条件も現状からはかけ離れています。毎日の各銘柄の価格変動が１％以内くらいに収まり、東証REIT指数としては10ポイント以内の変動で日々推移するような状況なら、まだしもということです。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、3/21現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが週末なので、全部先週末の値を用います。東証REIT指数＝1,434.08（3/21）レジREIT指数＝1,158.20（3/21）8952 ジャパンリアルエステイト（3/21：114万円）決算期終了の少し前に増資をするというこれまでに見られないパターンの増資であったわけですが、まあ、NBFと同様なんとなく乗り越えたような感じです。やはり、上位銘柄はファイナインスも楽ですね。で、投資口が増えたこともあり、来期分配金予想は従来より多少下方修正され、18,260円とアナウンスされています。今期は売却益により水増しされているわけですから、さすがにちょいと下げるかなという気がします。105万円±5万円、すなわち、指数がこのままなら、100万円台くらいかなあと思います。いいかげんな見積もりですが、3.5％程度ということで。まあ、実を言うと、指数も戻し、この銘柄も今より上昇するという気はしているんですが、あくまでも指数現状維持が前提ですから。8958 グローバルワン不動産（3/21：109万円）ここは、今期べらぼうな売却益がありますので、それが無くなる来期にどうなるのかは相当予測不能なところがあります。ただし、5万円の予想が出たときは意外と反応薄だったように思います。その後、J-REITも下落の一途ですが、この間の下落率はさすがに分配金が効いて小幅にとどまり、徐々に相対ポジションを上げつつあるような感じですから、やはり少し大きめの権利落ちをしますかね。・・という考えが一方であるものの、NBFやJREよりも多い2万円の来期予想を出しているんだから、それほど落ちないのではないかという気もします。相当難しいんですが、ここも100万円台くらいかなあ。安直ですが、105万円±5万円としておきますか。まあ、4％台にまで下落しなくてもいいんじゃない？ということで。8961 森トラスト総合リート（3/21：846千円）ここはいつもの通り、来期分配金予想は未発表ですね。やる気がないといいますか、情報公開に不熱心といいますか。まあ、でも昨今巡航速度が19千円くらいになっていますので、その程度の分配金予想を出してくることでしょう。今期、17千円とちょっと低いのは、大崎のビルのリニューアル工事を行っているせいです。で、19千円の予想が出れば、90万円台に乗せてもいいんじゃないかという感じで、94万円±4万円あたりと強気に攻めてみますか。この前買ったばかりだし、ポジショントークしておきましょう(笑)。8973 ジョイントリート（レジ銘柄、3/21：284千円）巡航速度でいったら、いまや一番の高利回り銘柄かもしれません。先日の最安値、25万円の時は、当時の予想で10％を上回る水準まで売られていました。売却益無しでこの水準はいろいろな意味でご立派です。しかしながら、その今期の従来予想12,650円に未達の危険性が出てきたのか、駆け込みで親への譲渡のアナウンスがありました。まあ、税金関係もろもろ込みとはいえ、譲渡益が１口当たり3千円を越えるほどあるのに、予想の方は1,450円の上方修正でとどまっていますから、巡航速度も実は12千円以下なのかもしれません。いずれにせよ、非常に割安になっているとは思われますが、リターンが高いものはリスクも高いのがセオリーですからね。ここも、今後取得予定の物件のみでとどめてくれれば、まあまあ11～12千円あたりをキープくらいで推移すると思いますが、さらに多くの取得予定を抱えれば、再び増資リスクが顕在化してきます。また、リファイナンスの際に、ジョイントプレミアムみたいな金利がついてしまうのも怖いですね。分配金レベルが12千円維持としても、やはり強気になれそうも無いですかね。現状維持、29万円±2万円程度にて。8985 日本ホテルファンド（3/21：405千円）これまでタイミング的に買う機会が無かったわけですが、インカムゲインを享受するにはいい銘柄なのではなかろうかと、ひそかに思ってはいるところです。まあ、あわてて買う必要もなかろうということで、ここまでずっと縁がなかったわけです。来期分配金は公表されていませんが、まあ、手堅い銘柄なので、基本的には今期と同じく13千円程度と思っておけばよいと思われます。ただ、権利取りを前にしてやや相対ポジションを上げ気味かなと思われますので、若干権利落ちも発生して、38万円±2万円としておきます。8986 リプラスレジデンシャル（レジ銘柄、3/21：295千円）ここもねえ、先日の上場来安値では26万円台ですか。相当売り込まれていますね。でも、今期末日で譲渡が決まっている物件にわりと譲渡益がくっついていますからね。これがはがれると、来期は良くても12千円、悪くすると11千円くらいになるのではないでしょうか。11千円の予想が出るとすれば、やっぱしんどいかな。28万円±2万円で上場来安値圏も視野にという感じですか。本日の東証REIT指数＝1,468.35、レジREIT指数（独自算出）＝1,184.14、単純平均利回り＝6.19％、加重平均利回り＝4.86％。ただし、3月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2008/03/25
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外貨キャッシュを安くゲット
海外旅行に行く際に悩ましいのが外貨の調達ですね。何も考えずに現地に行って、空港の両替所で日本円を外貨に替えると言う人もいるでしょう。中国あたりはこれでいいんですが、欧米などではおおむねコストの高い方法です。また、トラベラーズチェック、海外ATMで国際キャッシュカードやクレジットカード（キャッシング）で引き出すとか、日本で入手困難な外貨の場合は日本円を持っていくか、それともUSDやEURに一旦替えてから持っていくかなど、方法も多く一長一短もあり、なかなか悩ましいです。私は、基本はキャッシュ派です。欧米先進国ではクレジットカードも使いますが、それ以外の国ではほとんど使いません。トラベラーズチェックも日本での調達と、現地での現金化という二度手間なので、好みません。しかし、今年の夏はイギリスあたりに行きたいとおくさんが言い出しまして、GBPの調達法を調べていて、コストの面からT/Cもありかなあと考え出した頃、現金を安く入手する方法を見つけました。それは、みずほ銀行の外貨預金を利用する方法です。たいていの銀行では、為替の中値（TTM）に適当な為替コストをつけて、売買値のTTS, TTBを決定しています。外貨預金をする場合は、この為替コストが結構重要で、やはり安上がりなソニー銀行や住信SBIネット銀行などを使いがちですが、これらの安い銀行では、外貨をキャッシュとして引き出すことは出来ません。よって、私もGBPの預金をある程度持ってはいるものの、引き出して使うことはできないわけです。また、大手行や郵便局では外貨の両替も出来ますが、この時のレートは外貨預金の際のTTSではなく、さらに為替コストが大きくなるのが普通です。例えば、TTSとTTMの差は、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行とも、USD, EUR, GBPで、それぞれ１円、1.5円、4円ですが、外貨両替の際のコストは、三菱東京UFJの場合、2.8円、4円、12円、みずほでは、3円、6円、11円となり、外貨預金に預ける際のコスト（1-2％）を大幅に上回り、3-5％前後となります。また、銀行によっても微妙に異なります。両替するだけで5％も抜くのはボッタクリのような気もしますが、海外の空港などで、円との交換レートを見ると悲しくなるほどのこともありますからね。これでもまだマシな方でしょう。では、より為替コストの安い外貨預金を経由して、外貨をキャッシュで引き出せばどうかということです。実は、外貨預金口座から外貨キャッシュによる引き出しの際にも手数料が必要でして、三菱東京UFJの場合は結局外貨両替とコストが同じになるように手数料が定められています。しかし、みずほの場合はちょっと違います。外貨の種類や金額にかかわらず、一律一回千円となっています。よって、出金額によりコスト（％）は異なりますが、特にUSDやEUR以外の通貨で5万円以上程度を両替したい場合は、外貨預金を経由することにより結構安上がりになります。表は、みずほで扱っている外貨預金通貨を、10万円分外貨に替えるとき、直接両替した場合と預金経由で引き出した場合、いくらの外貨になるか、そして、後者がどれほど多くの外貨を手にすることができるかを示した表です。預金経由の場合は、千円の出金手数料を考慮して、99,000円を外貨預金にしたとして計算しています。この文章を書いている、3/18のみずほ銀行の公示価格を使います。なお、青字は三菱東京UFJで両替した場合です。こうやってみると、10万円分を外貨にする場合は、どの通貨でもみずほの外貨預金を経由するのが得となります。特にオセアニア通貨は相当違いますね。次いで、目的のGBPやCHF（スイスフラン）、USDやEURはもともと為替コストが低いのでお得度としては小さくなり、特に、みずほより両替コストの点では勝っている三菱東京UFJと比べれば1％以下の差しかありません。よって、10万円ではなく、5万円の両替の場合は、この２通貨では三菱東京UFJで普通に両替した方がマシになります。出金手数料が金額にかかわらず１回千円なので、高額になればなるほど預金経由が有利と言うことです。あとは、時間帯による制限はありますが、みずほでもインターネットバンキング、テレホンバンキングでこれらの外貨口座をすぐに作れると言うことですね。両替の場合はすぐに外貨が用意してある金融機関も少なく、あらかじめ連絡してから数日後に取りに行くというパターンですが、3/18のような円高になったときにすぐに外貨の購入が出来るところが外貨預金のメリットです。まあ、まだイギリスに行くと決まったわけでもないので、この日にGBPを買ったわけではありませんが。このように、タイミングがはかりやすいということもあるでしょうし、また、海外旅行は２ヶ月前くらいには決まっていることも多いでしょうから、1-2ヶ月間外貨預金で運用しておけば、多少なりとも利息がつくというメリットもあります。まあ、みずほの場合、ネットバンクと違って、外貨の金利もたいしたことは無いのですが、金額と通貨によっては出金手数料の足しになる程度の利息が得られるかもしれません。また、みずほマイレージクラブに入っていれば、200マイル使えば、無料で引き出すこともできます。わたくしなんか、給料受け取り口座にしているおかげで、毎月毎月意味もなくマイルが貯まっていき、使い道が無くて放置状態だったので、案外いい使い道です。また、旅行後に余った外貨は、今度は入金手数料500円でもとの口座に戻すことが出来ます。旅行の時にいくら使うかはなかなか難しいわけで、少な過ぎると現地で追加調達しなければならず面倒だし、余りすぎも次回必要になるまでタンスで眠ったままになり、やや悲しいものがあります。比較的安いコストで預金口座に戻せますので、次回必要になるまで、金利でも稼いでおいてもらおうかということも楽に出来ますし、円に戻すにしても、預金口座を経由する方法はコストが低いわけです。むろん、こちらも金額によりますが、出金の際の半額の手数料ですから、数万円以上とか余っている場合は一考の余地があります。これまで、みずほの外貨預金は考えもしなかったですが、今年の旅行からは活用を考えてみたいと思います。
2008/03/24
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JRE（8952）売却＆森トラスト総合リート（8961）購入
いやー、昨日が祝日で本当に良かった。もう東証はアメリカが下がった翌日はお休みとしてくれると意外といいかもね。しかし、レイコフが民事再生法適用申請で、上場後３年持たなかったですね。ぼちぼち小さな不動産ファンド系も資金繰りでつらくなってきましたかね。有名どころやJ-REITの親となっているところまであまり波及してこなければいいのですが、クレッシェンドはとばっちりを受けてレイコフへの譲渡が出来ず、分配金減額となりそうです。さて、本日、長期保有しようかと目論んでいたジャパンリアルエステイトを売却し、森トラストに乗り換えました。４日ほど前に「3ヶ月から半年くらいはヘタに手を出さずに放って置く」と書いたばかりなのに、舌の根も乾かないうちにもうこれだ(笑)。まあ、メンバーが１つ入れ替わっただけで、基本は放っておく方針には変わりはないんですけどね。どうせ塩漬けにしておくんだったら、こっちの方がましかな、ってくらいの売買です。JREは増資に伴うゴタゴタのうちに購入したので、一応は適度に安く買っていまして、その後、東証REIT指数は下落していますが、価格は少々上昇していまして多少の利益は出ています。ここは今期売却益により分配金が上がっていますから、来期は18千円台前半と、今期に比べれば1万円マイナスの予想が公表されています。一方、森トラストもJREと同様、オフィス系の３月決算ですから、まあ、基本は同類で同様な動きをしがちな銘柄であると思いますが、今期予想は17千円と、従来の巡航速度より落ちています。これは、大崎ＭＴビルのリニューアル工事の影響でしょう。この銘柄は工事をやるぞとか、終わったぞとか、後継のテナントが決まったぞ、みたいな細かいことはほぼアナウンスしない銘柄なので、工事が終わったかどうかも知りませんが、予定ではもう終了しているはずで、来期分配金は元通りの19千円前後の巡航速度に戻ることでしょう。前期決算時の説明資料によるとリニューアルにより賃料の40％アップを目論んでいるようですから、19千円を少し超えるかもしれません。とすれば、JREより予想分配金額としては上になる公算が大きいです。まあ、というわけで、昨日つらつらと眺めていて、この両者で30万円以上の投資口価格の差にも若干違和感を覚えましたので、本日乗り換えてみることにしたわけです。今期分配金では1万円ほどの差がありますが、権利落ち後しばらくすれば、これを埋めてあまりあるくらい差が縮まるのではないかという思いです。今後、絶対値として上がるか下がるかは東証REIT指数次第でもありますが、少なくとも両者の差という意味では、20万円差くらいか、うまくすると10万円差くらいまで縮まるかもしれないなあと思って乗り換えたわけです。まあ、一種の裁定取引的な考え方ですかね。売っている方も現物なんで、さや取りにはなっていませんし、絶対値で考えれば、JREの方も売らなければならないような水準でもないようにも思いますが。ところで、森トラストと言えば、上場時にオリジネータ保有投資口の売出という手法を取って、投資家に売りつけるときに相当の鞘抜きをしたということで、批判を浴び、上場時はもちろん手出ししませんでしたし、その後も買ってやるもんかと思っていたものでした。よって、購入は初です。しかし、昨今のREIT市場の崩壊により、同系の福岡リートなんかも激しい下落に見舞われているわけでして、もうぼちぼち過去の経緯は水に流せるくらいわけ分からなくなっていますので、許してやるかという雰囲気になっております。しかし、現状の東証REIT指数ではまだ福岡を買うほどの気持ちにはなれないのですが、クールに考えると、悪くはない投資口価格にはなってきているとも思われます。また、さすがに増資のアナウンスがここのところ無いですね。リテールファンドの短期CPはもう一回発行してまわして行くみたいですし、増資可能な価格に回復するまで続けるんでしょう。NCRももはや３月末までに池袋を取得するのはあきらめたようです。借入も無理でしょうし、今から増資では間に合いませんからね。大部分の銘柄にとって、ファイナンスがしづらい環境が続きます。半年後も状況が変わらなければ、NCRは相当厳しいことになるかも。池袋に見合うだけの物件を売るか、契約を破棄するか、バカ増資をするか・・究極の選択です。本日の東証REIT指数＝1,434.08、レジREIT指数（独自算出）＝1,158.20、単純平均利回り＝6.48％、加重平均利回り＝5.37％。ただし、JREやGORなどの一時的な売却益が、特に加重平均利回りを押し上げていることに注意。
2008/03/21
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ねんきん特別便
報道によると、田波さんというのは、あまり金融方面に詳しくないとか。この金融有事の際に否決する民主党の対応にもあきれて開いた口がふさがりませんが、人事案を提案する側の政府としても、元大蔵事務次官という民主党がいやがる点は共通で、日銀総裁として武藤さんよりふさわしくない人ってどんなモンですかね。だいたい、タイムリミットの方が決まっていたんですから、もっと早めに１月くらいから始めるとかやりようもあったでしょうに。どっちもどっちでコクミンはバカな政治家の下で不幸の連鎖ですな。この際、グリーンスパンさんでも年俸数億円くらいで雇って総裁にしておいたらどうでしょう。中央銀行と言っても株式会社なんだから、ソニーみたいに外国人トップがいてもいいのでは？さて、宙に浮いた5千万件みたいな話がありまして、とりあえずはその確認のため昨年末からねんきん特別便が発送されています。3月までは、その5千万件に該当する可能性のある人に送られるそうですが、まあまあ、縁がないんじゃなかろうかと思っていました。自分の場合は、就職してから一度も転職していませんし、おくさんも結婚前に1度転職したくらいらしいです。ただし、分からないのが母親でして、基本は専業主婦だったので、関係ないはずですが、若い頃どこかで短期に働いたなんてことがあったとしても、本人はまるで覚えていないわけでして、ねんきん特別便が送られてきたら面倒だなと思っていました。で、その母親には届いていませんが、予想外の展開といいますか、うちのおくさんに先日ねんきん特別便が届きました。内容を見てみると、転職前の記録がありませんでした。なんだそれだけか、とも一瞬思ったのですが、実はこれは共済年金に属するものでして、もともと管理しているのが社保庁ではないはずです。しかも、平成8年（基礎年金番号が導入されたころ？）以前に退職した共済に関しては記述が無い場合があると、ねんきん特別便にもバッチリ記載があり、平成８年以前に終了した共済の記録に関しては、関知していないことが伺えますし、別途共済組合から連絡があるそうです。ということは、おくさんの前職の記録は宙に浮いた5千万件とは無関係と思われ（思っているだけ。実際は、宙に浮いた5千万件の中に共済の記録が紛れ込んでいるのかも。そういった説明は一切ナシ）、では、他に何かあったのだろうかと、考えることになります。で、学生時代に家庭教師くらいはやったことがあったみたいですが、それ以外の仕事はしていないとのこと。思い出せ、と言ってみましたが、無いみたいですね。で、ひょっとすると、本人も把握せぬまま、実家の両親が国民年金なんぞを支払ってくれていたのではないか？というわたくしの疑問を確認するため、おくさんは実家に電話をかけてみたりしましたが、すでに記憶も記録もなにもないという結末でした。結局のところ、現在のところ全く不明です。まあ、うちのおくさんも妙齢のご婦人で、就職前の時代がそれほど近いわけでもありませんが、少なくとも平成の初期の出来事であったことは間違いありません。しかし、その平成の出来事すら確信を持って、ナイとかアルとか言えないわけでして、こりゃ昭和時代の4、50年前の確認を求められている高齢者には並大抵のことではなかろうよと、かように思うわけです。で、もっとはるかに大量のレスポンスがあり、年金記録の訂正が進むはずであったのにもかかわらず、「訂正なし」との回答がやたらと多く、追跡調査で、「訂正なし」でもやはり訂正すべき記録漏れが多数あったとの報道も出ています。そのため、書式を改定してよりわかりやすくしたはずで、おくさんのところに届いているものも改訂版と思われますが、これじゃあはっきり言ってダメですね。どこをどう改定したのか？こんな受け取った人の立場を無視したようなものを送るから、結局、「訂正なし」という返事に対してもう一度確認したりして、二度手間、三度手間かけるバカで無駄なことをしているわけですね。本来ならば、これこれこういう記録があなたのものかどうか確認したいんですけどどうですか？という具合に内容を示して聞いてくれれば、自分のものかそうでないかはわかりやすいはずです。確かに、この方法だと、他人に情報をばらしてしまう可能性や、なりすます人間などが出てくる危険性があるため、情報を全部開示して聞くことも出来ないでしょう。しかし、例えば、疑わしい記録の期間、国民、厚生、共済の別など、そのくらいの情報を示して、平成○年○月～平成×年×月の期間厚生年金に加入していたことはありませんか、くらいの聞き方をしてくれれば、あれこれと悩まなくても済むんですけどね。電話をかければ、ある程度の情報を教えてくれるみたいですが、それなら、最初から手紙に書いておけばいいんでナイの？せめて、疑わしい記録の期間くらいは示しておいてくれないと、何をどう思い出せばいいのかすら全く分かりません。まあ、うちのおくさんの場合、前職の共済の記録が書いてなかったため、最低限それを訂正して返信することにはなりますが、宙に浮いた5千万件の中に疑わしい記録があったとしても、それは関係なく、多分、同姓同名かそんな人の記録じゃないかと今のところ推測しています。なにしろ、結婚前も結婚後も全国にごまんと同姓同名がいるようなスゲーありふれた名前なんで、同一生年月日もきっと何人もいることでしょう。だいたい、名前と生年月日で管理することにちょいと無理がありますよね。いいかげんといいますか。市区町村程度の小さな単位ならともかく、全国となると無理でしょう。その辺の設計もせずに機関委任事務から国の一元管理に移行したりするから、誰の記録か統合できないものが発生したりするんですかね。
2008/03/19
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ファンクリに捨てられたＦＣ
本日は気持ちのいい上昇でしたが、よくよく見れば、マイポートフォリオ的には昨日の半値戻しに過ぎませんな。昨日は気が付きませんでしたが、東証REIT指数の終値が、昨年5/31につけた最高値から50％以上の下落、すなわち半値以下を記録していました。まあ、上場来最安値の嵐でしたからね。森トラストまでとフロンティアの計12銘柄は、上場来安値をつけたのが2004年以前の話なので、これを更新するのもなかなかですが、それ以外の30銘柄はすべて今年になってから上場来安値を更新しています。特にこの3月です。本日ラサールが上場来安値を更新したので、3月に安値を更新していないのはFCと産業ファンドですね。産業ファンドはJALの格納庫のせいで分配金が上がった効果でしょう。しかし、FCは流動性が低いためなかなか特殊な動きをする銘柄です。本日はそのFCのお話で。ＦＣレジは基本的にはもはやJ-REITとしての体をなしていない感じです。１月末にかつての旗艦物件の赤坂を譲渡したばかりですが、来期には４物件の譲渡が行われることが2/29に発表されました。っていうか、ファンドクリエーション側からするとJ-REITからの買い戻しですね。J-REITに置いておくよりももっと有効利用ができそうだという物件を買い戻したのかもしれません。もはや、ＦＣレジはスッポンに食いつかれてにっちもさっちもいかなくなってきたため、不動産の別の使い道を考えているのかもしれません。要するに、ＦＣレジは捨てられちゃったってことですかね。でも、今回の譲渡の理由も、「中長期的なポートフォリオの改善を図るため」っていうんだからお笑い草です。もともと総資産300億円にも満たないこぢんまりとしたJ-REITだったわけですが、今回の譲渡が完了すれば、総資産は200億円を切り、192億円（購入価格）ですからね。確かに、譲渡益とかあり、分配金は取り繕っていますが、巡航速度は相当低くなることだけは確かです。ポートフォリオの改善を図るのであれば、新規物件の取得もしなければならないわけですが、自分で買い戻したってことは、新たにＦＣに与えるつもりもあまりないんじゃないかなあ。ひょっとすると、毎期毎期譲渡が行われ、「そして物件は何もなくなった」ってな状態になるんじゃなかろうな？PBR1倍割れが続出している昨今、物件を何も持たず、出資総額相当のゲンナマだけ持っていますという状態の方が「ポートフォリオが改善」された状態と考えているのかな(笑)？でもまあ別の見方もできて、もはやＦＣレジ丸ごとの譲渡がほとんど決まっていて、今度運用会社を手に入れるところが、レジデンスをこのREITにぶち込みたいがために、物件購入余力を高めておくことをファンドクリエーション側に要求しているのかもしれません。むろん、ラサールのように自分自身で第三者割当増資に応ずることもできますが、このご時世ですから、なるべく金も使いたくないのかもしれませんね。ぷろすぺ(親)から投資口を一部買い付ける必要があるかもしれませんし。確かに、今回の譲渡に伴い受け取る資金で借入金を返済すれば、有利子負債は50億円のレベルに低下します。極端に負債が小さくなり、LTVはほぼ25％程度です。オフィス系と異なり、高いレバレッジを効かせて運用しないとまともな利回りが実現できないレジデンス系としては破格の低LTVで、150億円以上の物件の購入余力が発生します。今ＦＣが保有しているような物件なら、10棟とかそのくらい購入可能な数字です。もはや焦土化してしまったこのREITに魅力を感じるとするならば、物件購入余力この一点じゃなかろうかと言う気がするわけです。そうでもなければ、これだけ物件を売却して行って、どんどん貧相になってゆくREITを買ってくれる人もいないでしょうしね。さらに、ここに無関係なわたくし的には、このまま貧相なREITとして３－４年放置され、譲渡益が消えた後、分配金も5千円くらい（税金がかかれば３千円くらい？）の極貧で、投資口価格としては10万円近くに凋落。大規模な赤字を被ってぷろすぺ(親)もやむなく撤退。日本市場からも撤退・・てなシナリオもなかなか面白いですねえ。もう一つ、無関係、無責任な興味としては、このままどんどん物件売却していって、「そして物件は何もなくなった」状態にして、J-REITそのものを解散するというシナリオですね。ちゃんと出資金額くらいの配当が出来るのかどうなのか、そう言ったパターンを見たことがないため、見てみたいような気もします。株式会社が解散して上場廃止になるときはたいていは「倒産」であり、普通株主に対する配当はゼロが普通でしょうからね。出資額の9掛け、8掛けでもいいですから、まともに配当できれば、最下層REITに取っては、投資口価格に好影響を与えるのでは？(笑)まあ、いずれにせよ、ファンドクリエーション的にはもはやこのREITを自分自身で育ててゆくという気は完全に萎えているようです。一番のぷろすぺ(親)対策は公募増資だったとは思うのですが、見合うだけの物件を用意できなかったということでしょう。まあ、パイプラインとしてはもともと大いに疑問があったわけで、J-REITをちゃんと運用できるほどの力がなかったということでしょう。上場後もほとんど外部成長できない超小規模REITなんですから、FCもJASDAQあたりを選んでのんびりとやっていれば、いまごろ案外いいREITであったかもしれませんけどね。本日の東証REIT指数＝1,341.66、レジREIT指数（独自算出）＝1,100.54、単純平均利回り＝6.89％、加重平均利回り＝5.75％。ただし、JREやGORなどの一時的な売却益が、特に加重平均利回りを押し上げていることに注意。
2008/03/18
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捨て置け
円は一時95円台ですか。日経平均は12千円割れ、東証ＲＥＩＴ指数は1,300ポイント割れですね。ビックリだなこの速さには。まあ、笑うしかないかな。ベアー・スターンズは先週末$57→$30の大暴落だったわけですが、すぐさまJPモルガンが買収、しかも、1株$2ですか。すげーな。$57で買った人は、2営業日とたたないうちに95％以上の含み損ですか。たたき売りですな。たぶんこれも信用不安を和らげるための方策だったんでしょうが、火に油を注いだんじゃねーの？しかも、火曜日のFOMCを待たずに公定歩合の引き下げですか？まあ、FOMCでもまた結構な利下げをするんでしょうね。場合によっては１％くらい下げるかもしれません。１％も下げられると、0.5％しかのりしろがない我が方としましては、金利差が縮小するしか無く、これでまた円高となりますか。それを先読みしているのか何なのか、本日もちゃくちゃくと円高は進行しています。もちろん、ドル安の側面がありますから、USDは日本円だけでなく、ユーロに対しても安くなっていますが、日本円中心に考えると、他通貨に対しては全面高です。これなんか不思議なところですね。CADやGBPは最近ほとんどUSDにリンクして動いていますので、これらに対して円高になるのは仕方がないかもしれませんが、EURやオセアニア通貨も含めて、主要通貨の中で一番強いのが日本円みたいな状況になっているわけです。その日本は円高には脆弱で、今後の見通しがドンドン悪化しているところですから、これほど強いのもいかがなものかとチト思います。株の方はガンガンに弱くなっている最中ですし。その株式やJ-REITですが、もはや手の施しようがありません。J-REITでは、日レジ以降上場銘柄のうち、上場来安値を更新しなかったのは4銘柄だけ。あとの27銘柄は全て安値更新です。4種のうちにラサールとFCが入っているのが笑えますが、そのFCもねえ・・FCについて少し前に書いたネタがありますので、明日にでもお送りしますか。で、この先、3ヶ月から半年くらいはヘタに手を出さずに放って置くかなあと思います。夏ぐらいまでには落ち着いてくれればいいのですが、その落ち着き先が現時点くらいの水準ならば、その後に買い増し作戦に出ようかとそんな具合です。今ジタバタするのはやめて、株とJ-REITは捨て置くことといたしました。ただし、外貨関連は多少考えてみます。外貨MMF、外貨建て投信など、まあ、嵐の中に突っ込んでもいきませんが、買いたくなったらいっちゃうかも。今日はなんかしんどいのでこの辺で。精神的に疲れます。
2008/03/17
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2008.3預金金利定点観測
含み益って何だっけ？遠い過去の話なんで、もう忘れたなあ。あの頃は輝いていたものだった・・あの頃の私に戻って、含み益さん、あなたに会いたい。さて、冗談はさておき、本日は、定番ネタでで3月の金利定点観測です。ちょっと前に関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。また、2007.9に開業した住信SBIネット銀行も加えました。また、キャンペーンで登場していた新生銀行ですが、キャンペーン終了後もパワーダイレクト円定期と呼ばれている単なる定期預金は、そこそこ張り合えるくらいの金利（ただしベスト５に名を連ねるほどではない）なので、前回から定点観測に加えました。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行住信SBIネット銀行新生銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金東京スター銀行優遇金利定期池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金泉州銀行ダイレクト支店びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは3/12です。金利トップ５（300万円以上、2008.3.12現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期1.300 日本振興銀行 キャンペーン3/31まで1.200 東京スター銀行 キャンペーン3/28まで（延長）1.100 オリックス信託銀行1.050 イーバンク キャンペーン3/31まで0.871 ソニー銀行（↓）３年定期1.500 日本振興銀行 キャンペーン3/31まで1.150 関西アーバン銀行1.100 オリックス信託銀行1.100 びわこ銀行1.000 池田銀行 3/31まで５年定期1.700 日本振興銀行 キャンペーン3/31まで1.400 池田銀行 3/31まで1.300 オリックス信託銀行1.300 関西アーバン銀行1.300 泉州銀行（↓）1.300 びわこ銀行今回は、金利もメンバーも前回からあまり変化はないですね。ベスト５だけでなく全体としても、ソニー銀行でボーナス時期キャンペーンが終了して金利が下がりましたが、他は下げたところと上げたところが半々くらいで平均的には金利動向はイーブンくらいです。現在キャンペーンをやっているところは、ボーナス時期にはあまり関係ないものですが、だいたい３月中に終了します。４月になったら少しメンバーの入れ替えもあるかもしれません。さらに、泉州銀行と池田銀行の合併みたいな話もありますが、どうなりますか。一応、泉州はMUFGの一員なんですが、池田もMUFG入りすると言うことでしょうか。日本振興銀行が相変わらず単独首位を独占しているようです。キャンペーンは３月で終了しますが、４月からの金利が既に公表されています。それによると、１年ものは1.0％、５年ものは1.6％に下げる予定の様でして、３年ものは1.5％を継続するみたいです。キャンペーン後もなかなかですが、なぜここまでがんばれるのかなあ。新銀行東京は開業キャンペーン、および、１周年、２周年キャンペーンあたりで集めた高金利預金が預金量の大部分を占めているらしく、結構苦しいみたいですが、同じようなコンセプトの日本振興銀行は大丈夫なんでしょうか。新銀行東京は資本を増強したところで、これだけ評判も地に落ちているし、高金利定期が満期を迎えるごとに預金も流出して、元手の方がそのうち立ちゆかなくなるかもしれません。コストは支払うことになりますが、今のうちに精算または譲渡しておいた方が身のためと思うんですけどね。だいたい、元も子もない言い方ですが、中小企業を手助けするための銀行なんてものは、理念としては立派ですが、最初から無理があったんじゃないですかね。開業がもう２～３年早かったら、それなりの意義もあったかもしれませんが、2004年開業ですから、メガバンクも復活の道筋がついてからです。中小企業でも、優良な方はみな大手行に取られて、不良度のより高いところばかりに貸し出す羽目になったのでは？資本を増強したところで、傷口を広げるだけって感じですね。bloombergによる、残存１，３，５年の国債市場金利は3/14、17時すぎで以下の通りです。今回は３，５年ものが一段と金利を下げていますね。今回の様な状況では預貯金のほうが魅力的でしょうね。10年債は1.2％台まで下落していますか。もはや、0.5％しかない政策金利の切り下げが織り込まれつつあるような状況でしょうか。１年 0.54％３年 0.58％５年 0.74％
2008/03/14
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USDは何処へ行く
昨晩はアメリカさんが下げたんだから、当然、日本はそれ以上にド派手に下げるわけですね。当然でしょ。と、またまた、自虐的になってみるテスト。んでもって、本日101円台を割り込む円高になって、100円台に突入しました。昨日は欧米の協調資金供給により円安に振れたわけですが、もう息切れですか？日替わりで忙しいこって。図は長期のUSDの対円為替相場です。これまでのUSD最安値、すなわち最高の円高は、一瞬80円を割って、79円台に入ったことがありまして、1995年の4月のことでした。そこら辺を中心とした１年半くらいの間は、100円を切っていた時代もあったわけですが、その後は1999年末から2000年初頭にかけてと、2004年末から2005年初頭にかけての２回101円台という円高になったことはありましたが、なんとか100円はキープしてきたわけです。為替介入の影響もあったのかもしれません。2000年代に入ってからの底は101円台でしたので、100円台というのは1995年12月以来の12年ぶりだそうです。図では101-102円あたりの水準に横線を引いてありますが、今回も、この横線ラインが下値抵抗線になってくれるのや否やということです。で、この長期の為替動向は分かっていたので、今回も105円を切るような円高になったら、下値抵抗ラインを信じて、USDを買ってみるかなあ、と、2月くらいには思っていたんですが、いざ割ってみるとやはりあまり買う気が起こらないものですね(笑)。まだ下がるんじゃないかと疑心暗鬼になるものです。一方、上値の方は長期ではどんどん切り下がってきていることがわかります。1990年4月には一瞬160円台をつけています。1998年8月は147円台、2002年1-2月は135円台、そして、昨年、2007年6月に124円台です。上値の方も直線的な感じなので、直線を引いてあります。まあ、徐々に下値ラインと上値ラインが狭まってきていますから、三角保ち合いを形成しているような印象です。で、長期での今後なんですが、いずれこの三角保ち合いは破れることは間違いありません。なぜなら、あと10年もすれば2つの直線が交わってしまうからです。10年以内には破れると言うことですが、すでに2つの直線の間隔は20円程度に狭まってきていますので、よっぽど真剣に為替介入でもしない限り、あと5年は持たないかなという気がします。その時に、下放れするか上放れするかと言う点が問題です。昨今の情勢では下放れしか無いでしょうといった感じですが、今回なんとか踏ん張るとか、100円を多少割っても、その辺でしばらく辛抱するといった状況になれば、まだ三角保ち合いの範囲内かなと言う気がします。さらに長期では、２～３年後にアメリカが立ち直って、むしろドル高が進み、上放れという可能性もあるかと思います。しかしながら、まあ、今現在はやはり下放れの危機なんでしょう。しかし、それにしても対円長期でどんどん上値を切り下げている通貨というのは、主要国の中ではUSDくらいのものですね。最近、0.5×GBP＝USD程度の方程式でほとんど連れ立って動いているGBPにしたって、対円で最安値をつけた1995年のレベルは130円程度であるのに対して、今現在は200円超で、1.5倍以上になっています。一方、USDは当時80円、今100円で、1.25倍ですからね。USDは対GBPでも長期では安くなってきているわけです。他の通貨を見回しても、対円長期でどんどん安くなっているというのは見あたりません。まあ、日本も成熟経済であり、今後は高年齢化も進み、経済も弱体化しそうであると思いますんで、今後とも円は弱気だとは思うので、USD以外の通貨の動向に関しては納得もいきます。が、USDはそれ以上に弱いのですかね。若干その辺が疑問でもあるんで、個人的にはそのうち三角保ち合いを上放れしてくれるんじゃなかろうかとそんな風にも思っているわけです。ただし、今後数ヶ月とか1年とかそういった話ではなく、あくまでも超長期でという話なんですが。というわけで、今回はあまり派手に100円を割り込んで落ち込まないで欲しい。仮に、90円とかくらいまで落ち込んでも、2-3ヶ月で元の100円台まで戻してくれれば、ちょっとしたノイズくらいで済むし、なんとか100円キープでお願いします。
2008/03/13
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2008年2月の成績
アメリカさんが下がったときは、それより派手に下げて、アメリカさんが上がったときは、それよりも渋い上げ方ですか。そうですか。ま、日本は所詮そんなもんよと、自虐的になってみるテスト。さて、遅くなりましたが本日は2月のまとめです。３月に入ってからまた派手に下げていますので、いまさら２月のことも忘れがちですが、大部分はだいぶ前に書き上がっていましたので、まあ、そのまま載せときます。実は、２月は1月に比べりゃまだ動きが少なく、マシだったと言えるでしょう。でも、最後の2/29は完全に余分でしたね。この日が無ければ、プラスだったんですよ。急速な円高が来て、外貨資産が目減りした上に、株価も下落でしたからね。この１日のせいで、２月の成績もマイナス圏となってしまいました。まあ、逆に言えば、2/28までの成績もあっさりマイナスに転ずるくらいのものだったわけですが、どのセクターも微妙に戻しつつあるといった状態だったんですけどね。たった１日で水の泡です。株式（J-REIT含む）は、１月に記録的な下落を演じていますので、たいしたマイナスじゃ無いってくらいの印象になってしまっています。30万超ものマイナスとなると、休日も入れて１日1万円超の持ち出しですからイタイことはイタイのですが、最近ボラがでかくて、１日ですぐこれくらい変動するんで、誤差範囲くらいの感覚になってますね。株式（J-REIT含む）だけ取り上げても、2/28まではプラス。すなわち、2/29だけでこれだけのマイナスになったわけです。株式は昔立会外分売で手に入れたザッパラスを売却しました。これは、いまでもそれほど下落しておらず、売却しないでも良かったんですが、まあ、２株もいらないやということで、１株残して売ったわけです。で、２月のマイナスはほとんど株式の部の寄与ですね。実は、日経平均的には、２月は極めて微妙にプラスだったんですが、TOPIX的にはマイナスで、マイポートフォリオは、銀行株などのウェートが高く、TOPIXの方が近そうですからつられたんでしょう。ザッパラス（3770）１株売却J-REITの部は、分配金込みではプラス、分配金抜きではマイナス程度の水平飛行だったようです。指数的には1％近くのマイナスで、特にレジデンス系は大きくマイナスでしたので、まあ、２月に関しては手持ちのREITは頑張った方かな。売買としては、NBFを増資に絡んで買って、NCRを権利取り前に売りました。NBFは増資近辺で相対ポジションを少し落としたところがあったので、買ってみたわけですが、ぼちぼち従前のポジションに戻りつつあるように思います。しかし、全体の指数自体が低調ですし、売り時とも思いません。また、NCRの権利落ち後はすばらしい状況ですね。こちらは処分しておいて正解でした。日本ビルファンド投資法人（8951）購入ニューシティ・レジデンス投資法人（8965）売却（昨日）2月終値：日経平均13,603.02 (+0.08%)、TOPIX1,324.28 (-1.64%)、東証REIT指数1,564.74 (-0.95%)、レジREIT指数（独自算出）＝1,344.56 (-5.57%)。為替もね、最後の2/29が無ければ、穏やかに円安傾向が進み終了するはずだったんですが、AUD以外は結局全部円高になってしまいました。でも、外貨のマイポートフォリオとしましては、そのAUDが一番ウェートが高い通貨になっている関係か１月のマイナスをほぼ取り返す程度のプラスで引けてくれましたね。でも累計でまだマイナスである上に、３月になってからもまたまた円高ですからね。USDもぼちぼち為替介入するんじゃないのってくらいの水準ですが、今回は久しぶりに100円割れもあるかも。でも、その水準も結構な節目ですから、為替介入が無くても、100円割れればかなり買われそうな気もしますがどうでしょう。グロソブと競わせている外貨のパックですが、これまではソニー銀行のみに預けていましたが、２月中にAUDとGBPの預け先を住信SBIネット銀行に変更しました。リバランスは毎月やる方針にしましたし、また、銀行の変更に絡んで、一部AUDを売りました。グロソブvs外貨リバランス2008.2外貨を売ってみた2月終値：USD=103.80 (-2.51%)、EUR=157.65 (-0.35%)、AUD=96.66 (+1.34%)、NZD=82.93 (-1.17%)、GBP=206.44 (-2.46%)、CAD=105.24 (-0.88%)。投信に関しては、最後の2/29の為替の円高や日本株の下落は一部織り込んでいるものの、この日の海外株式の下落などは織り込まれるのが３月に入ってからですから、微妙にプラスで引けました。その代わり、週明けの3/3の基準価額は相当悲惨だったんですけどね。最後の最後に来て大きく動いている途中という感じで終わりましたが、基本的には２月は全般的に動きが少なかったです。海外債券はおおむね若干のプラスでしたが、海外REIT、日本株、海外株ともマイナスのものもプラスのものもある状態で、それほどの大きな変化はありませんでした。１月に比べればずいぶん穏やかになっていたわけです。売買はしませんでした。債券はなにも無い月で、預貯金も大きめの定期預金の満期などなかったので、ほとんどなにもナシですね。預貯金は、これからボーナスシーズンを越えた夏場までは基本的には何もなしが続きます。なんだか満期シーズンが年後半＆１月に集まっちゃっています。ボーナスシーズンやそれに合わせたキャンペーンなどの影響かなあ。といったまとめなんですが、２月は遠くになりにけりってくらい下げていますので、もはや２月の話なんか忘れてしまいました。
2008/03/12
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春の個人向け国債2008
株やJ-REITも基本的には買ったが最後放任主義みたいなところがあって、含み益や含み損が増大したからといって、それほどはしゃいだり落ち込んだりしない私ですが、さすがに今年に入ってからのこの下落にはめげて来ています。見なけりゃいいんですが、まあ、記録もしている関係上、いやでも見てしまいますね。本日は心安らぐ債券ネタにて。恒例の春の個人向け国債の募集が3/6から開始されています。今回の利回りは以下の通り。第22回 変動10年債 0.57％第10回 固定５年債 0.81％いやーそれにしても金利も低下する一方ですね。久しぶりに10年債の動向を見てみましたが、最近では1.4％あたりをうろうろしている様でして、ゼロ金利の時とさほど変わり映えしませんか？やはり信用収縮の折、債券に資金が集まっていると言うことで、金利勝負の個人向け国債には逆風で、やはりあまり売れないでしょうね。直近20回（5年）分の個人向け変動10年債の初回利回りは以下の通りとなっています。第３回 0.05% 2003年第４回 0.77%第５回 0.62% 2004年第６回 0.55%第７回 0.74%第８回 0.74%第９回 0.67% 2005年第10回 0.73%第11回 0.45%第12回 0.55%第13回 0.68% 2006年第14回 0.85%第15回 1.10%第16回 0.92%第17回 0.84% 2007年第18回 0.87%第19回 1.01％第20回 0.85％第21回 0.68% 2008年第22回 0.57%第1回債を除いては、1,4,7,10月に発行で、その1ヶ月前に利率がきまり、募集が始まります。このように3ヶ月サイクルで発行されていますので、半年に一度利率が改定される変動型ですが、半年後の次回利回りは２回あとに発行されるものと同じ利回りとなります。よって、例えば、第2回債の初回は0.05％でしたが、半年後の２回目の利回りは、第4回債の初回利回りと同じ0.77％となり、以降、第6回、第8回・・と偶数回の利回りを見ていけば、利回りの変遷具合も分かります。ただし、第1回債のみ、ちょっと発行月がずれているので、独自に金利は決定されています。10年債の方は12回債、すなわち10回前のもの以来の低金利で、住信SBIネット銀行のイートレ専用預金金利（0.55%）やMMF(0.5%前後)とも大差ないです。10年債の魅力は、1年たてばいつでも解約可で元本保証なところ、すなわち流動性にあると思うのですが、一番流動性が高い普通預金と遜色ない金利では全く魅力も無いわけですね。でもまあ、イートレ専用預金やシティバンクeセービングを持っている人もこれまた特殊な人たちでして、都市銀行の普通預金金利よりはだいぶマシなわけですが、都市銀行でもねえ、3年もの定期預金（300万円以上）くらいにすれば、0.5か0.55％程度の金利にはなるわけですから、普通の人でも10年債には魅力感じないでしょうね。でも、まあ、変動10年債の方は、今後10年金利が変動し続けるわけですから、初回金利だけを目途に判断するのも正しくないとも思いますが、しばらくの間は金利上昇もないでしょうしね。5年債の方の既発債の利回りは以下の通り。これらは、固定金利型です。第１回 0.80% 2006年第２回 1.01%第３回 1.30%第４回 1.13%第５回 1.20% 2007年第６回 1.13%第７回 1.50%第８回 1.15％第９回 0.94% 2008年第10回 0.81%こちらは、今回、第1回以来の低さですね。ちなみに、都市銀行でも5年定期預金（300万円以上）金利は0.6-0.7％ですから、こちらもわざわざ国債買うかなあといったレベルまで下落しています。なにしろ、日本振興銀行では、5年もの定期預金はキャンペーン中ですが、1.7％の金利ですから、ダブルスコアで負けています。こりゃ今回の個人向け国債も売れませんね。販売低迷しているようですが、金利次第ですから、仕方がないですね。株からは逃げ出す、国債も魅力薄で、為替も円高で外貨建て資産も下落とくりゃ、個人マネーはいずこへ。キャッシュしかないか。さて、逃避するわけではありませんが、来週は月火と来ません。少し帰りが遅くなるもんで。ひょっとすると水曜日もお休みかも。でもまあ、すでに書き上げてあるネタもいくつかあるので、水曜日は多少遅くなるかもしれないが、来られるかな。
2008/03/07
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グローバル債券ファンド買い増し
先週末から今週初めにかけての急速な円高に対して、少々延髄反射的に買ってしまったものです。今更ながら何ですが、わりと保守的好みのわたくしといたしましては、こういう時代になるのであれば、株式とかJ-REITとかそんなものにかまけておらず、外債でももっと手厚くしておくべきであったかなと思います。まあ、円高ですから外債ファンドも決して好調というわけではありませんが、少なくとも株みたいに買ったのが半値にはならんわな。まあ、外貨建て資産をもうちょっと増やしましょうというのが、だいぶ前からの課題でもありましたし、こんな時代ですから機会があればなんか買うかと思っていた矢先に円高になったものですから、つい。さて、久しぶりに純資産額の多い投信を調べてみました。その結果、１兆円を超える純資産額の投信は現在５つですね。１）グローバル･ソブリン･オープン(毎月決算型)言わずと知れたという感じですが、日本円もある程度持っているし、安定性は相変わらず抜群でしょうね。他が上昇していくときには、みんなにバカにされるわけですが、こういった状況では一日の長がある感じです。２）ピクテ･グローバル･インカム株式なんか一時期スゲーはやりだったような感じでしたが、販売会社がねえ、不思議と口座を持っているところが無いんですよ。よって、縁がありませんし、最近は海外株も不調ですから、分配金も渋いんでしょうね。三ヶ月に一回のボーナス分配も３月は無理そうに思いますね。分配金が渋くなればおのずと人気もなくなってきますか。３）マイストーリー分配型(年6回)Bコースいわゆる分散型ですが、最近分散しても意味無いジャンって感じ？信用不安ですから、安くなるときは株も不動産もなにもかもってかんじで、おまけに円高で外債も安いし。ここは奇数月分配なんですが、これって年寄り向けなんでしょうね。年金は偶数月に２ヶ月分ずつ入ってきますから、年金が無い月に分配金が入るっていう仕組みなんでしょう。実は、私も母親を税法上扶養している関係で、奇数月に送金してます。まあ、扶養の証拠作り程度の少額なんですが、奇数月にしたのはやはり年金が無い月という理由でした。４）ダイワ･グローバル債券F今回買ったのは第４位で、この1.5兆円あたりの水準はここ１年くらいあまり変化していませんね。大和としては、もうこれはあまり売りたくないみたいです。宣伝しているのは「ワールドプライム」の方で、投信の買付画面でも一番上には、やはりワールドプライムがあって、ずーと下にスクロールしていかないとグロ債は出てこないし。まあ、マザーファンドも共通で、中身はNZDとGBPの違いくらいで大差ないんですが、NZDをもうこれ以上買いたくないんじゃ無かろうかと思います。でも、前々からこちらを持っているので、まあこっちを買い増してしまうわけですね。GBPもUSD同様よわっちいし。５）財産3分法F(不動産･債券･株式)毎月分配型日興の財産3分法ですが、多分、J-REITを一番多く保有している投信でしょうね。株もさんざんだし、最近は下落気味です。J-REITの保有残高はざっと2.5～3千億円くらいですかね。J-REIT全体の6-7％とかそこらへんで、日興の出しているJ-REITの大量保有報告書はかなりの部分がこの投信由来でしょうか。こうやってみると、どの投信も純資産残高は頭打ちですね。まあ、どのセクターも投資成績が良かった２～３年前に比べれば、指数的にも下落気味だし、新規資金の流入もだいぶ細っていると言うところでしょう。
2008/03/06
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グロソブvs外貨リバランス2008.3
J-REITの下落がすごいですね。今日はこらえきれず投げた人でもいたのか出来高も多めでした。まあ、2割以上がJREの出来高なんですが。私は2003年の11-12月くらいからJ-REIT動向をチェックしだしたわけですが、リテールファンドの50万円台なんて初めて見たかも・・と、思って調べてみたら、やはり、2003年9月以来ですね。リアルタイムではこれまで目撃していませんでした。もっとも、今日も上場来安値更新銘柄がいっぱいあるので、他の銘柄も初めて見る安値はたくさんあるわけですが。さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、北欧３カ国、および、日本円を除く、主要５カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブもMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回（2月）のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2008.2これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。まあ、ここまでで分かってきたことは、「為替にすら負けているのか？」という疑問は、ある特定の期間を選べばそういうタイミングもあるかもしれないが、長い間には、ちゃんと利息もある外貨パックと抜きつ抜かれつのいい勝負になっているので、少なくとも（無利息の）為替にはグロソブも負けないだろうということです。現時点では、ちゃんと利息も再投資している外貨パックよりグロソブの方が上位にいる日々が続いています。で、週末にちょっと急な円高傾向になりまして、特にUSDやGBPは対円で過去１年での最安値となっている模様です。USDはEURに対しても算出来最安値を更新しているようで、USDの弱さが目立っています。しかし、グロソブの主要通貨はEURで、これは昨年お盆の時の最安値とか、昨年のちょうど今頃の上海発世界同時株安時の最安値にもまだ到達していない模様です。ですから、グロソブとしましても、かなり基準価額は落としてはいますが、まだもうちょいと余裕はありますかね。グロソブの構成通貨ですが、先月はだいぶUSDを減らしていたようですが、まあ、正解だったわけですね。今月は、2/28週報によれば、１ヶ月前に比べて今度はEURが多少減って、CADが増えたような感じです。CADもねえ、USDに引っ張られますからねえ。どうなんでしょう。まあ、2/28付け週報というところが微妙で、まだ激しい円高になる前の話かもしれません。で、3/1の土曜日のことなんですが、今回は、100EURを追加して、他通貨はグロソブ構成通貨に合うように買い増ししてみました。なお、今回から、USD, EUR, CADはソニー銀行でMMF、GBP, AUDは住信SBIネット銀行で定期預金にしています。レートは相変わらずソニー銀行のTTBを使って計算していますが、住信SBIネット銀行とは微妙に違います。グロソブの通貨構成（作成基準日2008.2.28週報）USD=20.6%, EUR=43.6%, GBP=7.0%, AUD=3.1%, CAD=5.1%ソニーバンクTTB（JPY, 2008.3.1）USD=103.51, EUR=157.31, GBP=205.87, AUD=96.04, CAD=104.60リバランス後保有残高（USD, EUR, CADはMMF、他は定期預金。ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある）USD=1,107.33, EUR=1,542.13, GBP=189.19, AUD=179.60, CAD=271.29
2008/03/05
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)購入
いや、とりあえずそれほど強く買おうとは思っていなかったんですけどね。J-REITも良く下げますね。私も「煩悩」が多いなあと思って、それにちなんだ価格で明日の価格決定日までの予定で注文を出していたんですが、本日場が閉じる数分前に約定にいたりました。明日はさらに下がっちゃうかもしれませんが、まあしょうがない。明日は明日の風が吹くわけですから。これまで多分過半数のJ-REITは売買した経験があろうかと思いますが、実はこの銘柄にかかわったのは今回が初めてです。J-REITを気にしだした頃には既に高嶺の花だったし、NBFに比べるとイマイチピンと来ない面があったからですかね。しかし、こう高いのばかり買うと、いくら何でもJ-REIT買い過ぎだなあ。でも、何かを売りたくなるような価格帯でもないし。NBFは２つあるので、１口売ってもいいんですが、なにはともあれ、ある程度指数的に回復してくれないですかね。JREとしても、今日の価格を維持できればJ-REIT側の手取りは100万超をキープできるんですが、明日さらに売り込まれて、終値として105万円以下くらいになっちゃうと、ひょっとすると手取りとして100万円を若干割り込んでしまうかもしれませんが、そのくらいで増資できればなんの問題もないですね。NBFも当初目論見よりはだいぶ下だったと思いますが、問題ない増資でしたし、ここも最悪の事態でもなんら問題なさそうです。今晩のアメリカさん次第では、明日は少々戻す展開だってあり得ますし、上位銘柄は楽ですねえ。リテールファンドもやりたいでしょうが、１口当たり集められる金額がJREの半分ですからねえ。これはきついわ。でも、これだけJ-REITが下落すると、投資用マンションなんかスゲー見劣りすると思うのですが、どうなんでしょう。なんだかんだといろいろシチ面倒くさい手続きもあるでしょうし、なんだかんだとトラブルに巻き込まれるリスクもあるかもしれません。J-REITが保有しているような立派なマンションは夢のまた夢でしょうし、おまけに利回りでも、現時点ではJ-REITほどの高利回りは達成できないんじゃないですかね。レジデンス系に限れば、売却益無しでも8％台に達するものもありますからね。本日は別ネタ用意してあったんですが、約定に至りましたので、即席ネタにて。本日の東証REIT指数＝1,492.23、レジREIT指数（独自算出）＝1,274.76、単純平均利回り＝6.08％、加重平均利回り＝5.16％。ただし、JREやGORなどの一時的な売却益が、特に加重平均利回りを押し上げていることに注意。
2008/03/04
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2008.2レジREIT指数
円高来てますねえ。ていうか、ドル安に引きずられて、どさくさ紛れに円高になっているような雰囲気です。対ドル相場にリンクしがちな日経平均も13千円割り込んで、さんざんですな。ま、じっとしているしかないかな。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、2月のレジREIT指数の記録です。1月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2008.2.1 1,433.50 1,583.87 2008.2.4 1,452.98 1,624.69 2008.2.5 1,452.69 1,626.08 2008.2.6 1,409.19 1,564.39 2008.2.7 1,418.66 1,578.20 2008.2.8 1,416.08 1,567.97 2008.2.12 1,387.18 1,536.95 2008.2.13 1,363.16 1,528.75 2008.2.14 1,364.93 1,555.40 2008.2.15 1,386.69 1,572.95 2008.2.18 1,393.17 1,588.23 2008.2.19 1,431.70 1,615.64 2008.2.20 1,415.95 1,599.72 2008.2.21 1,408.17 1,611.70 2008.2.22 1,391.91 1,595.42 2008.2.25 1,400.20 1,606.33 2008.2.26 1,381.23 1,593.35 2008.2.27 1,378.78 1,602.72 2008.2.28 1,365.82 1,587.92 2008.2.29 1,344.56 1,564.74 2月末対象銘柄（14種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8965 ニューシティレジデンス8969 プロスペクトレジデンシャル8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 リプラスレジデンシャル3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数417,916,362円（→2/13）427,208,902円（2/13→）２月は野村レジの増資がありましたので、それに合わせて2/13終値にて除数変更を行いました。第三者割り当て増資も３月に行われるでしょうから、またその時に変更になります。今のところ、3/14の週末終値で変更しようかなと考えております。あとは、レジデンス系の３月増資の可能性という点ではニューシティがありますが、すでに40万円を割って、上場来安値も本日更新しました。とても増資に耐えうる価格ではないと思いますが、どうなりますか。あとは、大きな売却益とか何らかの方策付きなら、LCPも増資の可能性はありますかね。こちらも上場来安値更新ですから、方策なしではできないでしょうが。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。こうやってみると、年が明けてから、大きくポジションを落としたJ-REITですが、１月中旬から、特に、この２月は比較的穏やかな動きになってきたように思われます。中でも２月後半は出来高としても２万口を下回るような日々が続き、ひょっとするとJ-REITも相手にされなくなってきたかという感じもしますが、自分としてはこんな具合に目立たず、あまり話題にもならなくなってくるような状態は案外好きです。年明けの下落で、特に上位銘柄が大きくポジションを落としたせいで、レジREIT指数との差は縮まりました。最近では150-200ポイント差くらいを中心に推移していますかね。まあ、ここ２－３日はレジデンス系がへたっているようですし、また上昇局面になったりすればおいて行かれて、差が広がっていくんでしょうが、今のところ上昇の機運は全くないですね。本日ついに、利回りは単純平均で6％、加重平均でも5％の大台に乗せています。この低金利のご時世にはおいしいとは思うのですが・・本日の東証REIT指数＝1,520.81、レジREIT指数（独自算出）＝1,296.12、単純平均利回り＝6.00％、加重平均利回り＝5.06％。ただし、JREやGORなどの一時的な売却益が、特に加重平均利回りを押し上げていることに注意。
2008/03/03
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