次は、銀行との融資条件の交渉となります。
アントレはキャッシュフロー重視ですので、「如何に多くの金額を低金利で長期間貸してもらえるか」をテーマに交渉します。今回は前回のマンション購入に際してお世話になった銀行の担当者さんと交渉しました。
当然築年数が経ってるので35年ローンは難しく、頑張っても25年とのことでした。また、いわゆる有担保ではなく、無担保のローンもお勧めですとのことで、以下二つの提案を受けました。
?@有担保ローン
金額：6,000,000円、金利：3.6％、期間：25年
毎月返済額：30,360円
諸経費170,000円（印紙代、根抵当権設定費用、火災保険、取扱い手数料）
総支払額：9,108,048円（利息：3,108,048円）
?A無担保ローン
金額：6,000,000円、金利：5.0％、期間：10年
毎月返済額：63,639円
諸経費10,000円（印紙代）
総支払額：7,636,717円（利息：1,636,717円）
うーん、悩ましい・・・。キャッシュフローを見ると有担保が断然◎。でも支払総額や諸費用では無担保が◎。そもそも後25年ももつ物件なのか？といった疑問もあり、アントレは無担保を選択しました。早速の方針変更です（笑）！
ざっくり計算ですが、家賃が73000円（管理費込）でアントレは管理費15000円と63000円の銀行返済が発生し、差し引き5000円/月のマイナスキャッシュフローとなってしまいました。。。まあ、他の物件の上りで少し早期返済してキャッシュフローをプラスにしつつ、節税対策と割り切りたいと思います。また、すぐに転売して譲渡益を狙う作戦も検討できるかもです。
そして、買付です。500万で申し込んでましたが、無担保ローンだと、審査や担保設定等が無く、すぐに現金を用意できる利点があります。それを武器に先方と交渉し、何と550万で折り合いをつけることに成功しました！しかしながら、仲介手数料や登記設定費用等で30万くらいかかりますので、結局600万を借り入れることにしました。
今回は無担保ローンですぐに現金を用意できたことがポイントかと思ってます。また、この無担保を契約後に他の銀行で有担保に変えることができないか、以下の会社にも併せて打診しています。
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不動産投資をこれから始める方にはあまり参考にならないかもしれませんが、物件購入レポートでした。
で、この投資は成功だったの？と聞かれると余り自信が無い（笑）のですが、無担保を見せ金にして強気の交渉したり、有担保と無担保の合わせ技で資金ゼロの投資が可能であることが分かったりと、それなりに得るものはあったかと思います。
次の投資に向けてまた頑張りたいと思います！
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