サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

2016年11月01日

太陽光発電実績　2016年9月分

おはようございます！アントレです。

9月分の売電実績が出そろいましたので報告します！
北関東、大苦戦～！

＜アントレの太陽光発電所＞
1号機（茨城潮来）：単価40円で売電中（2014年4月～）
2号機（茨城鹿島）：単価36円で売電中（2015年8月～）
3号機（茨城牛渡）：単価32円で売電中（2016年6月～）
4号機（茨城水戸）：単価32円で売電中（2016年2月～）→増設完了
5号機（鹿児島）　：単価36円で売電中（2016年2月～）
6号機（茨城鉾田）：単価32円で売電中（2016年5月～）
7号機（茨城潮来）：単価27円で売電予定（売電時期調整中）

売電中の発電所の9月の売電実績です（黒が前月、赤が今月）。4号機の増設分は未だ反映されてません。

1号機（茨城潮来）：260064円→ 139,449円
2号機（茨城鹿島）：233625円→ 180,472円
3号機（茨城牛渡）：223637円→ 179,625円
4号機（茨城水戸）：199445円→ 176,636円
5号機（鹿児島）　：261662円→ 170,177円
6号機（茨城鉾田）：194469円→ 132,883円
　　　　　　合計：1372902 円→ 979,242円

純利益合計（売電金額ーローン返済ー固定資産税ーメンテ費用ー保険料等）＝570273 円→ 176,613円

という結果でした。前月は売上、純利益ともに過去最高を更新しましたが、今回は過去最低～！

ボラティリティ激しすぎですｗ

原因は台風ラッシュによる関東全体の日射量不足。。。こればかりは仕方ないですね。一極集中だと良くも悪くもこうなります。

10月ももしかしたらこれよりさらに悪くなる可能性大。。。我慢の時間です。

ちなみに、埼玉の土地の利益で、もう一基購入を検討しています。懲りてないですよ～(笑)

まだ検討中の方がいらっしゃいましたら、まだギリギリ間に合います。利回り10%以上の物件であれば余裕で利益が確保できます！アントレもそうでしたが、サラリーマンでも不労所得をゲットできます！チャレンジしてみてはいかがでしょうか？

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posted by アントレ at 07:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 太陽光発電

2016年11月11日

セミナーを開催します！！！

こんにちは！
今日は天気が悪いですね。。。

さて、サラリーマンを卒業して8か月を迎えたアントレですが、不動産、太陽光とそれぞれ軌道に乗り始めており、各種行政等の手続きなどもひと段落し、時間的にもかなり余裕ができてきております。

そこで、私が経験した卒業テクニック？を一人でも多くの方に展開すべく、体系的に読み物などにまとめていこうと思っているのですが、理系出身ということで（言い訳）、文才など微塵もないアントレですので、かなり時間がかかってしまうのは確実です(笑)

また、読み物にまとめるにあたり、現役の皆さんの卒業に対する考えとか、熱意とか、逆にお聞きしたいことも多々あるような気がしております。また、既に動いていらっしゃる方との情報交換もさせていただけると嬉しいと思っています。

そこで、、、思い切って、 セミナーを開催 したいと思います！

ただ、上述した通り、体系だった何かが、胸を張って皆さんにお伝えできるものとしてあるわけではありません。。。頭の中にはありますが(笑)

ですのでお金を貰ってのセミナーなど、まだまだ程遠いと思っておりますので、無料セミナーとしたいと思います！

ということで、かしこまった感じになるのも何ですので、セミナーの会場は、、、 居酒屋 とさせていただきたいと思いますｗ

＜セミナーの内容＞
開催場所：港区内の安めの居酒屋
開催日時：参加者との調整により決定。たぶん１９時位から。
セミナー人数：アントレ+１,２名
参加費用：無料（居酒屋は割り勘でお願いします！）
対象：経済的、時間的、精神的自由の獲得に興味のある方
内容：サラリーマン卒業についてざっくばらんに。アントレの経験・テクニック？を惜しげなくお伝えします！

無料と言いつつ、居酒屋は割り勘ですのでご注意ください(笑) アントレ、結構飲みますので！

興味がある方は、コメント欄にて連絡をお願いします。メールアドレスを明記いただけると幸いです。
（ブログでの返信はしませんので、連絡をいただいた方のコメント（メアド）がブログに載って第三者に展開されることは絶対にありません）

以上、よろしくお願いします～！

posted by アントレ at 15:24| Comment(5) | TrackBack(0) | セミナー（と称する呑み）

2016年11月15日

第一弾セミナー開催します！

こんにちは！アントレです。

今日はサッカー日本代表のW杯予選、サウジ戦ですね！
この試合は予選突破に向けて、非常に重要な試合となります。
頑張れ、日本代表！！

さて、先日告知させていただいたセミナーと称する?み（笑）ですが、第一弾として、 早速11/18（金）の夜に開催 する運びになりました～！

場所は JR品川駅近辺 の安めの居酒屋となります。

早めに集まれる方と17時くらいから始めちゃってる可能性が高いのですが、途中からでも合流可能な方は、ぜひコメント欄にてご連絡をお願いします～！

ちなみにセミナーの内容ですが、このブログのタイトルの通り、「3年でサラリーマンを卒業するため」のアントレのノウハウの共有および、皆さんとの情報交換となります。

3年で卒業ということは、つまり、ざっくり言って、「 東京オリンピックの終了と同時に卒業 」をテーマに、皆さんの活動の一助になればと、アントレは考えております。恐らくですが、2020年の東京オリンピックに向けて、日本経済はどちらかというと上向きになるはずですので、ちょうど良いタイミングのこの波に乗って、一人でも多くの方に経済的、時間的、精神的自由＝ 金メダル を獲得してもらえればと思います～！

とはいえ、そんな簡単な話でもございませんので、金メダルを取るためには、オリンピックアスリートと同じように、今からコツコツ努力を積み重ねていかないといけませんね。

アントレも更なる高みを目指したいと思ってますので、一緒に頑張りましょう～！

posted by アントレ at 11:30| Comment(1) | TrackBack(0) | セミナー（と称する呑み）

2016年11月16日

潮来発電所の増設について

こんにちは！アントレです。

昨晩は日本代表、見事に勝利～！やりましたね！
最後の1失点が余計だったのと、全体的にサウジの動きは悪かったので、３−０で勝てた試合だったかな。と、後半のアウェー戦を考えて、厳しめに見てしまいましたが、まぁ、勝てたので良しとしましょう～！

さて、今日は太陽光の増設について、アントレの潮来の発電所を例に書きたいと思います。
増設については以前書いた記事をご参照ください。

潮来の発電所は、パワコンが44kw、パネルが48kwとなっています。

パワコンはオムロン社製のKP44M-Aというモデルの5.5kwが8台付いているのですが、このオムロン社製のパワコンは HPの製品説明をよく読むと、

「太陽光パネルの過積載接続に対応」

と書いてあります。いいですね～。太陽光発電やるならオムロン社製のパワコンがおすすめです！

では、どのくらい増設するのか、ですが、

「パワコンの最大入力電流、運転可能電圧範囲内でご使用ください。」

と書いてあります。これは素人ではわからないので、業者さんに見積もってもらうことになります。

潮来の発電所を見積もってもらったところ、17kwくらいの増設が可能とのことでした。

ということで、現状48kwのパネルが、65kwとなり、パネル容量は35％アップすることになります！

さて、ここからはアントレ得意の 皮算用 の始まりです～(笑)

潮来については2015年の1年間の売電実績（合計）は263万、純利益（合計ーローン等）は67万でした。

本当に単純な計算をすると、パネル容量が35％アップするので、売電量も35％アップする。と仮定した場合、売電実績は、合計が355万で97万アップ、純利益は90万で23万アップとなります。

増設の費用は税込みで330万なので、純利益のアップ分23万で割ると、14年という数字が出てきました。

つまり、初期投資の330万は14年で回収が可能となり、15年目以降は丸々利益となります。

丁度、本体分のローンは15年で終了しますので、固定買い取り期間は20年なので最後の5年間はローンがありません。なので、売電実績がそのまま純利益となります。ということは、増設による売電のアップ分、97万が5年間丸々利益になりますので、合計485万となります。

色々書きましたが、結局何がわかったかというと、

今回の増設は、330万投資して、その分は14年で回収。その後5年間で485万が純利益として入ってくる。

ということになりました！

ROIは（330+485）/330＝約2.5倍となりました！

これって、330万を５％の複利で20年間運用した数字とほぼ同じになります。

今どき、５％の複利商品って中々ないですよね！しかも太陽が消滅しない限り（笑）、ほぼこれに近い数字が出ることと思われます。つまりほぼほぼ元本と利回り保証ｗ

いや～、太陽光。あらためて中々おいしい投資ですね～。

来年の4月からは売電単価が21円になってしまうとの噂があります。
やるなら今ですよ～！

アントレがお世話になっている業者さんの紹介もできますので、ご興味ある方がいらっしゃいましたらコメント欄より連絡よろしくお願いします～。

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posted by アントレ at 10:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 太陽光発電

2016年11月17日

タワマン節税って！

おはようございます！
今日はいい天気になりそうですね～。
アントレは所有する一棟マンションの空室対策で今日は現地に行ってきます～！

さて、今回は久々に不動産投資の話。テーマは「タワマン節税」です。

タワマン節税とは？
アントレの理解で簡単に説明すると、タワマン節税は、時価と評価額の歪み（差額）を利用した節税対策。となります。もう少し具体的に話します。

仮に、港区赤坂に建物100?uの一戸建てを持っているAさんと、同じ面積のタワーマンションを持っているBさんがいるとしましょう。両方とも1億円とします。一戸建てかマンションか好みの分かれるところですが、利便性や居住空間はほぼ変わらないはずです。しかしながら、この時点で、Bさんの方に固定資産税の節税効果が発生しています。固定資産税は建物と土地に掛かってくるのですが、両方とも国が定めた固定資産税評価額を基準に算出されます。建物の固定資産税については同じ面積でほぼ同じになりますが、土地についてはタワマンの方はマンション全体の土地面積に対して、所有している部屋の面積に応じた按分となりますので、Aさんは100?u分課税対象になる一方で、Bさんの土地の持ち分はタワマンに住んでる全住民で案分するので、100?uをかなり下回ることになります。つまり、同じ1億円の物件ですが、Bさんの方が固定資産税を節税できている。という話になります。

ということで、この時点でタワーマンションは同じような条件の一戸建てに比して、節税効果が高い。ということになります。また、普通のマンションン比しても、狭い面積の土地により多数の住人が住んでいるタワマンの方が効果が高い、ということになります。

高層階の方が有利？
ここまでは一戸建てとの比較でしたが、同じタワマンの中で同じ面積の低層階と高層階で節税効果はあるのでしょうか？結論から言うと、固定資産税は、無し。相続税は、有り。となります。当然高層階の方が眺望や部屋の仕様がリッチですので、低層階よりは住み心地が良いですが、固定資産税は同額になります。良い場所に安い固定資産税で住めているとも取れますが、その分物件価格が低層階より高額なので、節税効果はないといえるでしょう。一方、相続税は違いが出てきます。相続税も固定資産税と同様に固定資産税評価額をもとに算出しますが、低層階と高層階で面積が同じ場合は、基本的に相続税も同じになります。ただし高層階と低層階では物件の時価が違いますので、低層階で100?uで1億の物件は最上階になると2億とかになっちゃうわけで、相続税として捉える物件価格は同じにもかかわらず、売値は（買値も）倍ちがう。となるわけです。で、具体的になぜ高層階が有利かというと、2億の現金を持っている富裕層が極力税率を抑えて自分の息子に現金を相続したいとします。何も考えずに現金で相続すると、条件にもよりますが相続税はざっくり最高の50%。つまり1億を親方に持っていかれ、子供には1億しか残せません。そこで、タワマンを使って、節税ということになります。先ほどの2億の最上階を現金で購入します。で、それを相続すると、どうなるか。同じ面積の低層階は1億でしたので、固定資産税評価額はざっくり時価の半分なので、この部屋の評価額は5000万となります。ということは、2億の最上階も同じ5000万の評価となり、相続税の元となる評価額も5000万。つまり、2億の物件ですが、相続税の観点では、5000万の現金の授受があった。と、みなされますので最高税率50%だとしても、2500万の相続税を払えばよということになります。現金で授受した場合の相続税は1億だったので、結果として7500万の節税効果となります。これは評価額と時価の差額が大きいほど効果が出るということで、富裕層がタワマンの高層階を好んで買う理由の一つになっているわけです。

タワマン節税防止策？
で、これは不公平だ。とうことで、親方が検討してるのがタワマン節税の効果を抑制する税制改正となります。まだ正式発表はありませんが、新聞等の情報を見るに、骨子は以下の2点となります。

?@低層階・中層階・高層階で固定資産税を変える
?A対象は2018年以降に入居開始の物件

?@は同じタワマンの同じ面積の部屋なら低層階から上層階に行くにつれて、固定資産税が高くなるそうです。マンション全体としての固定資産税はそのままですので、低層階が今よりも安く、高層階が今よりも高く、で、合計としては以前と変わらず。となるようです。また、?Aもかなり重要なポイントで、2018年以前の物件は全く影響なし。となるようです。

防止策になるのか？
例えば先ほどの2億の相続の例を出します。固定資産税は低層階が10%安く、高層階が10%高くなったと仮定しましょう。まず、固定資産税は20%差がつくことになりますので、従前の固定資産税が年間100万だったとすると、低層階は90万、高層階は110万となります。また、相続税の効果も10%削減されちゃいますので、先ほどの7500万の節税効果が10%下がって、6750万となるわけです。ただ、ちょっと待ってください。富裕層が、年間10万程度の固定資産税の増額を気にするでしょうか。誤差の範囲な気がします。また、依然として6750万の節税効果があるスキームを、そんな簡単にあきらめるでしょうか？アントレは懐疑的です。
さらに加えて、不思議なのが、対象が2018年以降の物件という点です。都心のタワマンは今まで結構建ってきてますので、これからさらに乱立していくイメージはないですし、2018年以前の物件は固定資産税も変わらず、継続して今と同じ節税効果を享受できるということになります。全く防止策になってない気がします。

アントレ的には。。。
タワマンを多く所有するアントレ的には、今回の防止策をとても注目してきました。10件の区分マンションのうち、タワマンは6件になりますので、場合によっては大打撃を受ける可能性もありましたが、どうやら防止策は空振りのようで一安心ですね。というか、

2018年以前のタワマンは逆に価値が上がるんぢゃね？

と思い始めてます(笑)

親方が2018年以降のタワマン節税を防止すればするほど、2018年以前のタワマンの価値が上がって行き、そこでの節税対策が活発化するという、珍現象ｗ

とはいえ、正式発表は未だですので引き続き注視していきたいと思います～。
（が、もし、アントレの仮説の通りならば、2018年以前のタワマンの高層階は、今の内に仕込んでおくべし！となりますねｗ）

※上記はアントレのにわか知識における考察ですので、誤解や間違いがあったらごめんなさい。正確には税理士さんやGoogle先生等にご確認を。というか、間違いはコメント欄で指摘していただけると助かります～！

※ちなみに、親方！本当に防止したいのならば、固定資産税の評価額と時価をニアリーイコールにする施策とした方が良いと思います。ここに開き（歪み）があるから、変なことを考えるやつが出てきているので、歪みがなくなれば、2億の現金と2億のマンションはほぼ同額の資産と見なされるので、タワマン節税などという言葉は生まれませんからね。今のやり方だと、富裕層にとっては誤差の範囲ですし、何をもって”タワマン”と認定するのか（階数？？）、や、低層階と高層階の按分比率をどうするのか、等、悩ましい決め事が満載です。また、上の例では按分率を低層階が10%減、高層階が10%増としましたが、これを50%とかにしたら、逆に低層階が富裕層の節税対策のターゲットとなる！みたいな、これまた珍現象(笑)が起きちゃいますよ！

posted by アントレ at 09:07| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2016年11月19日

セミナー開催しました！！

おはようございます！
今日は雨模様。。。午前中に太陽光の業者さんと打ち合わせで、その後所有する一棟マンションのリフォームの状況視察に行く予定です～！

さて、昨日は、セミナーと称する呑み会(笑)でした。

いらっしゃった方はお一人でしたが、とても気さくな方で、投資話で盛り上がっちゃいました～！

やはり、対面でお話すると、情報量が違いますねｗ

そして、酔っ払いセミナーから出てきた結論は、、、、

サラリーマンの卒業はあくまで手段。その先に本当にやりたい何かを持つことが重要！　

でした(笑)。熱いですｗ
（Mさん、昨日はありがとうございました。また行きましょう！）

セミナー（という名の呑み会(笑)）は随時受け付けておりますので、ご興味ある方はコメント欄からご連絡いただけますと幸いです～！

posted by アントレ at 08:42| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー（と称する呑み）

お勧めの太陽光案件！

おはようございます！
アントレです。

今回はお勧めの太陽光発電案件のご連絡です！
この物件はアントレが購入しようとしてグリップ中の水面下案件なのですが、恥ずかしながら融資が下りず、かつ、業者さんも早く売りたいということで、アントレのブログの読者さんで興味がある方に特別に回してもらえることになりました。ただ、並行して他の方へもアプローチ中なので、売り切れ御免案件となります～！

■場所：茨城県某所
■土地：約800坪（2500?u）、賃貸（年間賃料：10万円）
■パワコン：5.9kw×8台
■パネル：270w×288枚（＝77.86kw）
■売電単価：24円
■表面利回り：12%
■架台：20度
■販売価格：1565万（税抜き）

＜おすすめポイント＞
?@発電実績も十分な茨城県案件。都心からも車で行ける！
?A過積載により、24円単価ながら、利回り12%！
?B土地は賃貸なので、土地購入費用が無し！

太陽光案件は、一般的に土地は自分で購入する必要があります。中には土地代込みで販売している案件もありますが、少なくなってきているのと、銀行や信販会社の太陽光への融資は基本的には設備代になるためです。

その点、この案件は、賃貸なので、土地の購入の必要は無く、ほぼフルローンで購入することが可能です。アントレもそこを狙って融資審査を進めていたのですが、サラリーマン属性が無く、法人も2期分の決算まで回っていないため、残念ながら融資断念です。。。。

本当に本当に自分でやりたい案件なのですが、どうしようも無いので、どなたか、持ってっちゃってください(笑)！！

恐らく年収600万以上のサラリーマンの初回購入でしたら3日で審査OKが出るはずです(笑)

また、生産性向上設備投資促進税制の特例により、今でしたら50%の償却ができるので、約800万を来年度の所得から控除できます。つまり、ざっくりいうと年収800万の方であれば、給与所得と相殺が可能で、所得税が再来年に全額帰ってくるのと、住民税もゼロになっちゃいます～！

ブログの読者さんにはアントレより上記の具体的なやり方をセミナーと称する呑み会で伝授したいと思ってます。

ご興味ある方は、コメント欄より連絡をお願いします～！
（コメントはアントレが「承認」しない限り表には出ませんのでご安心を！）

posted by アントレ at 09:02| Comment(0) | TrackBack(0) | 太陽光発電

タワマン売却！？

こんばんは！
今日はさえない天気でしたが、明日は晴れそうですね！

さて、積極的に進めてきたタワマンへの投資ですが、ついに1件試しに売却してみたいと思います。
この物件は、2014年の3月に約4200万で購入しました。基本スペックは以下です。

■間取り：1LDK（2LDKに変更可能）
■面積：約60?u
■築年月：2005年8月
■階数：9階/30階
■ロケーション：品川駅徒歩8分

江東区の新築タワマンにお引越しされる老夫婦がお住いの物件でしたが、完全に値付けが間違っている！とアントレは判断して、速攻で買付を入れて、値引き交渉した物件です。ゲーノージンもお住いのスタイリッシュなマンションです。

売値は怒涛の6000万！です。このマンションをはじめ、周りのマンションも含めて、現在売り出し中の物件は概ね?u単価が100万でしたので、いわゆる、平均的な価格となってます。

仮に6000万で売れた場合、売却益は1800万となり、短期譲渡なので、税金40％持っていかれて、税引き後利益は約1000万って感じになります。

本当は長期譲渡（税金20％）になるまで、あと3年くらい保有したかったのですが、この度、購入後に賃貸付けした賃借人が退去されるとのことで、売却することにしました。

とはいえ、賃貸としても募集しており、売却、賃貸、両にらみで進めております。

・賃貸が付いてしまえば、CFをゲットでOK
・売却できれば、キャピタルゲインをゲットでOK

といった、両にらみとなります。

また、現在は空前の低金利なので、実需のお客さん（住宅ローン）への売却がいいのかな、と思ったりしています。賃貸が付いてしまうと投資ローンになってしまいますので。

アントレはまだ売却の経験がありませんので、どうなることやら、楽しみです～！

不動産投資家＆実業家のトランプさんがアメリカの大統領になりました。
今後、全世界的に不動産投資は加熱する、とアントレは予想しておりますので、引き続き頑張りたいと思います～！

posted by アントレ at 20:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2016年11月23日

太陽光発電所の法人移管

こんばんは！
今日はまったり犬の散歩でした～！

さて、今回は太陽光発電所の法人移管について書いてみます。

アントレは現在6基の発電所（+1基は近々建設予定）を運営しているのですが、年間の課税売上が優に1000万を超えてしまうので、自動的に課税事業者となってしまい、2年後から消費税を納税しないといけなくなります。

東電への売電は8%の消費税が上乗せされて入金されるのですが、その8%分を親方に納税するので、仮に売り上げが1000万の場合は、80万の上納が必要になってしまいます。。。

これは何とかしないといけません！

ということで、今考えているのが太陽光発電所の法人移管です。アントレは6基すべて信販会社や公庫からフルローンで借りているのですが、ABLで借りている2基以外は発電設備に担保が付いていません。いわゆる、無担保ローンというヤツです。

ということは、軽微変更でフツーに名義を法人に変更してしまって、売り上げを法人サイドに ”流す” ことができちゃったりするわけで、これは土地に対して銀行による抵当権設定がデフォルトとなっている、不動産投資とは大きく違うところで、所有権移転についてはかなり融通が利く形になっています。

ただ、ここで一つ悩ましい問題があります。それは、発電所を法人にどうやって譲渡するか。です。

この場合、売買価格をいくらにするのかを決めながら、それなりの軍資金を法人サイドに用意しておく必要があります。また、一括償却しちゃった設備は個人サイドに多額の ”譲渡益” が発生してしまいますので、これまた親方への多額の ”上納” が必要となり、全然節税になりませぬ。なので償却をしていない物件を中心に譲渡となるのですが、軍資金をどう集めるかがネックになります。

ということで、多分、簡単なやり方は、発電所設備を法人に”賃貸”するという形になるのかな、と思っているのですが、では、いくらで賃貸するの？といった悩ましい話も出てきますね。

うーん、税理士さんに相談して、またアップしまーす(笑)

posted by アントレ at 00:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 太陽光発電

求む！太陽光の借換！

度々の投稿です～！

アントレは6基の太陽光発電所を全てフルローンで借りています。
返済期間は全て15年間で、金利は1.3%～2.7%のレンジで借りれ総額は1億オーバーとなってます。

そこで、これらを、借換でマルっと持ってってもらえる金融機関を探していて、いくつか候補があるのですが、若干苦戦しそうな気配を感じています。。。

史上初のマイナス金利に突入し、金融機関は手持ちの資金をガンガン貸したいはず、と、考えているのですが、中々”太陽光の借換”までに手を出している銀行に巡り合えていないのが現状です。。。

そこで、この記事をご覧になった皆さんの中で、太陽光の借換に成功した！的な体験、もしくは情報をお持ちの方がいらっしゃったらコメントをいただけますと幸いです。

もちろん、その情報をベースに、アントレの借り換えが成功した暁には相応の”謝礼”をさせていただきたいと思います～！

よろしくお願いします！

posted by アントレ at 01:45| Comment(0) | TrackBack(0) | 太陽光発電

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