サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

2016年11月24日

太陽光発電用の土地～！

おはようございます！
今日は、なんと、雪雪雪！！！
東京で11月に雪が降るのは、なんと、54年ぶりだそうです！
先日は夏のような天気だったのに、急に雪とは。。。地震もあり、自然ってわかりませんね～。

さて、こんな悪天候の中、今日は太陽光発電用の土地の視察に行きたいと思います！

土地は栃木県某所にあるので、東京から2時間半くらいですかね。晴れですと。
面積は約600坪で、アントレが購入して分筆して、一区画は自分用、もう一つは売却前提で進めたいと思います～。

太陽光、まだまだ熱いですよ～！

ポイントはとにかくいろんな業者に問い合わせて、アンテナを立てて、最新情報を常にキャッチすること！
年末ですので、なんとしても売り上げを上げたい業者のお宝案件に出会えたりします！
まずは情報の流れに乗るためにも、以下のサイトで、取り急ぎ、見積もり依頼することをおすすめ～！

posted by アントレ at 08:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 太陽光発電

東京オリンピックでサラリーマンを卒業するには？

こんばんは！アントレです。

今日は一日中、大雪でした～。
アントレは悪天候にめげずに栃木県の太陽光の土地を視察に行ってきました～。

雪まみれでしたが、日当り抜群で中々いい土地でした～。早速買付入れちゃいました！

さて、これからは東京オリンピックでサラリーマン卒業！をテーマに色々書いてみたいと思います。
卒業を目指す方は、年収1000万前後で勤続10年くらいのサラリーマンの方と、仮定しましょう。

基本的には真面目なサラリーマン（男性）の方で、アントレのような変な借金(笑)は、無いとします。

アントレの経験上、こういった方が一番卒業に近い気がしていますｗ

では、まず最初に何をするべきか、、、、それは、、、、奥さんの懐柔です(笑)

皆さんの家の家計はどちらが握ってますか？

奥さんがガッチリ握っていて、投資の”と”の字も切り出せない状況ならば、東京オリンピックで卒業どころか、なけなしのおこずかいをもらいながら65歳まで奥さんと会社の家畜として馬車馬のように働かないといけなくなる可能性大です！

その先の余生。多少は贅沢できると思いますが、、、、時間が足りな過ぎｗ

今からは投資の勉強とかできることはたくさんあるのですが、家庭内での投資環境の確立ができないと完全に予選落ちです(笑)

最初のステップはここからですね。

ちなみに逆のパターンもしかりです。卒業したいと思っている女性の方であれば、男性サイドの協力は不可欠となります。

では、どーやって奥さん（旦那さん）を懐柔するのか？

それは次回で！

posted by アントレ at 20:40| Comment(0) | TrackBack(0) | サラリーマン（含む卒業後）

2016年11月26日

24円単価も終焉を迎えようとしています・・・

こんばんは、アントレです！

今日は太陽光の売電単価のお話です。

資源エネルギー庁が、設備認定申請の締め切りを 2017年1月20日(金) と発表しました。
これはどういうことかというと、今年度の売電単価、24円で設備認定を受けるためには、来年の1/20までに申請をしないとダメですよ、ということです。

土地を持ってらっしゃる方、もしくはこれから土地から組み立てようとされている方は要チェックです～！

そして、この後どうなるかというと、恐らく来年度、つまり2017年4月1日より新たな単価設定になります。アントレの予想では、 21円 。

ってことは、24円単価に比して、 12.5％の売り上げ減 となります。

これって、かなり デカい ですよね！

とはいえ、既に申請済みの24円単価の物件はまだたくさんあるわけで、「それを買えばいいじゃん」といった意見もありますが、今までの経験上、新しい単価が出ると、 旧単価の案件は値上がりしちゃう んですよね。。。

実際、24円以前の27円単価の物件ですら既にプレミア感が出てしまっている状況です。
（最近よく記事にしてますが、「増設」まで見据えた場合、売電単価は実は重要な要素です）

過去を紐解くと、2012年より、

40円→36円→32円→29円→27円→24円→ 21円？

っと、年々下がってきてますが、幸いにも40円物件からやらせてもらっているアントレからすると、例えば、2014年に32円単価になったときは、「40円から8円も下がったの？もうやる意味なくね？」みたいな話が巷に溢れ、粛清モードになりました。

が、しかし。今では32円案件は スーパープレミアム案件 になりつつあります（まあ、これは政府が高単価で眠ってる案件を撲滅しようといったアクティビティの成果にもよるのですが）。

ということで、本当にくどいようですが、 太陽光、まだまだ早いもん勝ち、やったもん勝ち です！

アントレもちょっと色々な手立てを使って投資モードに入ってます。が、物件の川上情報はかなりあるのですが、融資付けに苦労していて中々買い進められない面もあり（てか、既にフルローンで７基購入してますので、残念ながら銀行/信販会社さんが中々構ってくれません(笑)）

北関東を中心に常時２，３件はご紹介可能な案件がありますので、ご興味ある方は連絡をお願いします～！

皆さん、一緒に頑張りましょう！

前から書いてますが、ポイントはとにかくいろんな業者に問い合わせて、アンテナを立てて、最新情報を常にキャッチすること！年末ですので、なんとしても売り上げを上げたい業者のお宝案件に出会えたりします！
まずは情報の流れに乗るためにも、以下のサイトで、取り急ぎ、見積もり依頼することをおすすめ～！

posted by アントレ at 01:34| Comment(0) | TrackBack(0) | 太陽光発電

株高（米国）！

おはようございます～！
今日はいい天気ですね！さて、何をしよう。子供たちは午前授業に行っちゃいました。
午後は皆で犬の散歩かな(笑)

今日はアントレには珍しく、株のお話です～！

株と言っても、米国株。

アントレはサラリーマン時代にとある米国企業への積み立てをやってまして、その株をそのまんま放置してました（もちろん、退職を機に積み立ては終了しちゃってます。とある企業とは、自社でしたので(笑)）。

久々に株のサイトを覗いてみると、、、、

何と、 １２０％越え！！！ （半年前比）

まあ、簡単に言うと、半年前に日本円換算で１０００万だったのが、今日時点で１２００万になっちゃいました！ 半年で２００万の収益！

株はこれがあるんすよねぇ。

主な要因は、トランプ政権誕生における米国の株高と、昨今の円安基調のダブルアップとなります。

この米国株（私のサラリーマン１７年間の集大成？）はよほどのことが無い限り取っておこうと思っています。なので現金化はだいぶ先なので、実際に手元に収益が上がっているわけではないのですが、気分はかなりい良いですね～。

ちなみにこの米国株。すごい株で、上場以来１０年間で、約１０倍になっちゃいました。。。卒業しちゃいましたが、いい会社ですね～(笑)。向こう１０年も１０倍（ いちおくえん ）でお願いします～！

といった願望はさておき、株を持っているということは、分散投資という意味では悪くないと思います。
ただし、株や為替の投機的な取引は、アントレは嫌いです。めんどくさいのと情報格差で確実にやられてしまいそうなので。

外国資産を持っているメリットとしては、日本が本当にやばいことになった場合の保険のような感じですかね。

それと、為替の影響を受けちゃうのですが、アントレは円安基調になれば、外国資産の値は円に対して上がるので、今回のようにニヤニヤしちゃうことができます。また、円高基調になれば、外国資産は下がりますが、イーベイを活用したせどり事業を活発化させます。海外の商品が安く入手できますので。

円安基調ではヤフオクを利用して日本の商品をイーベイで外人に売る、なども面白いかもですね。ただ、英語でのリスティングと海外への発送がめんどくさいのでやってませんが、ちょっと検討したいともいます～！暇なので(笑)

以上、株のお話でした♪

posted by アントレ at 09:03| Comment(0) | TrackBack(0) | 株関連

2016年11月27日

太陽光発電実績　2016年10月分

おはようございます！アントレです。

遅くなりましたが、10月分の売電実績が出そろいましたので報告します！
9月に引き続き、大苦戦～！

＜アントレの太陽光発電所＞
1号機（茨城潮来）：単価40円、48kwで売電中（2014年4月～） →17kw増設予定
2号機（茨城鹿島）：単価32円、55kwで売電中（2015年8月～）
3号機（茨城牛渡）：単価36円、50kwで売電中（2016年6月～）
4号機（茨城水戸）：単価32円、68kwで売電中（2016年2月～） →増設完了
5号機（鹿児島）　：単価36円、41kwで売電中（2016年2月～）
6号機（茨城鉾田）：単価32円、44kwで売電中（2016年5月～）
7号機（茨城潮来）：単価27円、20kwで売電予定（売電時期調整中）

以前は潮来にある1号機の横の土地に7号機を単価27円で新設予定だったのですが、単価40円の1号機を増設し、その横に新設（その分kwは減りますが）するというやり方に方針変更しました。やはり、40円単価はフルに使いたいですからね。また、水戸については、増設が完了してパネル容量が55から68kwになっています。パワコンにスイッチを入れたのが10月末なので、11月分より増量された結果が出るはずです！

売電中の発電所の実績です（黒が前月、赤が今月）。

1号機（茨城潮来）：139,449円→ 200,145 円
2号機（茨城鹿島）：180,472円→ 148,124 円
3号機（茨城牛渡）：179,625円→ 127,370 円
4号機（茨城水戸）：176,636円→ 110,868 円
5号機（鹿児島）　：170,177円→ 135,535 円
6号機（茨城鉾田）：132,883円→ 103,749 円
　　　　　　合計：979,242円→ 825,791 円

純利益合計（売電金額ーローン返済ー固定資産税ーメンテ費用ー保険料等）＝176,613円→ 23,162 円

という結果でした。前月に引き続き、売上、純利益ともに過去最低を更新～！
純利益は何とか黒字を確保ですがギリギリセーフでした。

原因はシンプルに関東全体の日射量不足。全体的に成績が悪いですが、水戸の落ち込みはパネル増設工事で電源Offを何度かしたことによると思います。また、何故か潮来がプラスになってますが、検針期間の関係上、潮来のみ、毎回翌月の初旬にずれ込んだことになります。ということは、11月の実績は復活するかも！？です～！

水戸の増設工事、ようやく終了しました。11月の結果が楽しみです～！

posted by アントレ at 07:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 太陽光発電

太陽光発電のうま味について

こんにちは！アントレです！

先ほど、アントレが所有する6基の発電所の10月の売電実績を記事にしましたが、そこに書きました通り、結果としては何とか黒字を維持したものの、過去最低の成績でした・・・。

太陽光、実はそんなにおいしくなくね？

と思われてしまっては悔しいので、アントレが最初に購入した1号機、潮来発電所の過去実績を公表しつつ、アントレの太陽光発電に対する思いを熱く書いちゃいます！！

この発電所は2014年からの稼働で3月下旬より売電開始となったため、最初は赤字スタートしたものの、その後は黒字街道まっしぐら！
2014年はこの発電所だけで 71万の利益 （税引き前）でした。
2015年も赤字11月の1カ所（恐らく東電の出力抑制が入りました）のみで、トータル 85万の利益 。
2016年も9月は苦戦しましたが、 トータルで80万 程度は行くと思われまます。

この物件は、ア〇ラスさんで金利2.7%の15年間フルローン、2200万で購入しました。支払総額は約2677万になります。

売電単価は40円で20年間続きます。仮にですが、過去3年分の実績を鑑み、今後も毎年80万の利益が出たとしましょう。

15年間の合計利益は80万×15で1200万。その後5年間はローンが終わってるので売上＝利益となります。まあ、劣化もあるでしょうから、年間200万とすると、5年分で1000万。ということで、20年間の合計で2200万の利益。ということになります。

10年分の動産保険と休業補償は価格に含まれていてますが、10年以降は自腹になるのと、パワコンの故障なども考えられますので、 20年間でざっくり2000万の利益 は上がる、と踏んでいます。

おしなべると年間100万。 年に1，2回の草刈りに行くだけで、年収100万が手に入る ということになります。

もちろん、不動産投資のような、 空室リスクなんてものはございません 。機械の不具合もメーカー保証と業者の保証と保険でカバー。しかも休業補償もついているので、故障しても、機械は保険で直し、停止していた分の売電も保険会社が補償してくれる、といった、感じです。大地震や太陽が消滅しない限り、かなりリスクは極小化されてるのではないでしょうか（まあ、何億年と照り続けてきた太陽が、ちょうどこのタイミングで崩壊するなど考えられませんよね(笑)。そんな事態に陥ったら、他の投資商品も全滅です(笑)）。

このような発電所を10基取得すると、 年収1000万 となるわけです。
（20年間限定ですが、まあ、年収1000万を初っ端（初任給）から20年間もらえることって凄いですし、これだけで 生涯年収2億 ですからね。十分です。）

いわゆるエリートサラリーマンと同等の年収なのですが、やってる作業は草刈りだけです（笑）

というと、なんだかさぼっているようですが、 原子力や化石燃料に頼らない、自然エネルギーの普及について多大なる貢献 をしているということになります（また、空いた時間を使って、自分のやりたいことや社会貢献に時間を費やすことができることになります）。

震災後は、節電節電と、日本全体が真っ暗になりましたが、太陽光発電の普及により、エネルギー不足の話は一切なくなりましたしね。

また、上記で20年間限定的な書き方をしていますが、 20年以降もその時点における適切な単価で電力会社が買い取ってくれる ことになりますので、例えば半額になったとしても、年収500万は維持されることになります。これは機械が壊れない限り、というか、機械が壊れても交換OK。ということで、 一生。というか、子や孫やその先まで受け継ぐこともできる可能性が高い ということです。（これはこれで制度設計に考慮不足があると思いますが、こういう制度になってしまっている以上、仕方ないですよね。親方）

繰り返します。

土地を購入して、設備を作って、売電の認定を受けることができた瞬間に、20年間毎月安定したキャッシュフローをゲットできるだけでなく、その設備や権利をいわゆる”資産”として、継続して未来の子供たちに引き継ぐことができる。

これが太陽光発電なのです。

ただし、この”資産”は、不動産や車といった、 いわゆるフツーの資産ではなく、未来永劫、毎月安定したキャッシュフローを生み出してくれる不労所得 、と言い換えることができます。機械の交換ができちゃいますので、未来永劫も不可能ではありません。

さらに、20年後、とは言わず、10年後であっても、 太陽光パネルやパワコン、周辺機器は劇的に技術進化を遂げる可能性が高い です。1カ所でも区画を持っていたら、その区画から、今の数倍以上の発電が可能になってしまうかも知れません。

そーなると、10基持つというよりは、たった1基持っているだけでも、全然違うよね。ということになるわけです。

5基も10基も持つのはハードルが高いなぁ。と思われる方もいらっしゃると思いますが、1基だけでも将来が違います。

0基か、1基か。

この違い、とんでもなく大きいですよ！

ということで、 サラリーマンの卒業には、太陽光発電を行うことは決定事項 であります。しかも年収500万で勤続3年もあれば2000万の案件をフルローンで購入可能です。たったのそれだけで、上で書いたように今の年収に100万プラスでき、50%の償却で、所得税と住民税を2年間くらいはゼロにできちゃったりします。

アントレがクドクドと皆さんにお勧めする背景はここにあります。
正直な話、現時点では不動産投資よりは絶対に太陽光をお勧めします。ご存知の通り、太陽光は国の買取単価が下落していく関係で、参画が遅くなればなるほど、うま味が薄れていきますので。

これを読んだ方はすぐにアクションを起こしましょう。

とはいえ、何から始めていいかわからない人は以下のサイトがお勧めですが、アントレもお勧め物件の情報を持ってますのでコメント欄にて連絡をいただけますとすぐに紹介できます。

皆さん、一緒に勝利を勝ち取りましょう！

posted by アントレ at 14:43| Comment(2) | TrackBack(0) | 太陽光発電

2016年11月28日

【続報】タワマン節税

おはようございます！
今日はいい天気になりそうですね。頑張りましょう！

さて、以前記事にしたタワマン節税（ここを参照）ですが、昨日の日経新聞に続報が出てました。まずはご覧ください。（東電の記事も若干気になるところですが・・・(笑)）

記事を読むに、、、

?@１階毎に固定資産税が上がり、40階は1階の1割高
?A対象は2018年以降に引き渡しの20階建て以上の新築マンション
?Bマンション一棟トータルの固定資産税は変わらない
?C税制改革は2017年度にリリース予定

って感じでしょうか。

ほぼ、アントレが聞いていた情報の通りなのですが、 タワマンの定義が20階建て 、ということがわかりました。これは、2018年以降の引き渡しマンションは19階建てが増える、ということですね(笑)

「このマンションはタワマンではなので、税制面で有利ですよ～」

といった、新築販売業者のキャッチフレーズが目に浮かびます（笑）。

売る側も買う側も本質を理解せず、大金が動いてしまうという惨劇が2年後に起きそうですｗ。んで、19階の値段が高騰しちゃう、みたいなｗ

ですが、改めて、 2018年以前のタワマン、つまり今流通しているタワマンの高層階は確実に値上がる 。と、確信してしまいましたｗ。

「このマンションはタワマン節税が可能なので、税制面で有利ですよ～」

といった、中古販売業者のキャッチフレーズが目に浮かびます（笑）。

この税制改革に該当しないタワマンは富裕層にとっては今と同様の節税効果があるわけで、世間が騒げば騒ぐほど、富裕層の間で異様な値段で取引が始まりそうです。仕込むなら今ですね～。

因みにですが、記事に書いてある通り、40階で1階より固定資産税が、年間2万円（10%）上がるようです。

ねんかんにまんえん！

相続税もこの比率になるとしたら（多分なるんでしょうけど）、これって、富裕層にとって、節税防止になるでしょうかね(笑)。

そもそも、なってなくね？

親方。総務省さん、大丈夫ですかね？

とっても面白いので、引き続きウォッチしていきたいと思います～(笑)

posted by アントレ at 06:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

不動産の2022年問題

引き続き日経新聞からの記事紹介です～！

皆さん、不動産の2022年問題ってご存知ですか？
まずは記事をご覧ください。

すみません、文字が小さくて読みずらですね(笑)

ものすごーく簡単に要約すると、

?@2022年に三大都市圏で宅地が激増する
?A対象の土地は、約1万ヘクタール
?B不動産業者や地主が色めき始めている

といったところでしょうか。

1万ヘクタールって、ピンときませんが、坪に換算すると、約3000万坪。平米に換算すると、10億?u。

じゅ、じゅうおくへいべい！！！！

東京ドームで換算すると、 2138個分(笑)

何でこんなことになるの？ってところも記事に書いてありますが、要約すると、

?@1992年に生産緑地制度において農地優遇が三大都市圏でスタート
?A地主は土地を農地として農業を営むことで、税制優遇を享受してきた
?B享受できる期間は30年間（1992＋30＝2022）
?C期間が終了すると、税制優遇が解除
?D地主は土地を宅地として売るしかなくなる

って感じですかね。

ちなみに、三大都市圏とは、以下が該当します。

東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良、和歌山、愛知、岐阜、三重

そー言われてみれば、都会を歩いていると、宅地と宅地の間に、ひょっこり畑があったりしますよね。
これって、固定資産税垂れ流しでもったいないなぁ。駐車場にしちゃえばいいのに。と思ってましたが、こういうカラクリがあたんですね。アントレ、勉強になりました（ちなみに、太陽光の土地取得でしみじみと感じたんですが、農地って厄介なんです(笑)。基本的には農地は農家にしか売れません。家や太陽光設備を建てる等、農業以外では使えないんです。なので、全然流通しません）。

ということで、全てまとめて簡単に言うと、

2022年に東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良、和歌山、愛知、岐阜、三重にて、3000万坪（10億?u）、東京ドーム2138個分の農地が一斉に宅地になる！

ってことですかね。

さて、ここからはアントレの予想です。

?@これらの都市部にある宅地の値段は、確実に値崩れします（これは小学生でもわかる話ですね）。
?A特に危ないのが、大都市というよりはそこから少し離れた場所ですね。比較的農地が多いので。
?Bそういった土地に住宅購入を検討される方は、2022年前後まで待った方がいいです。安く買えます。
?Cそういった土地に不動産投資で今からアパートを建てるor購入するのは大変危険です。これに少子高齢化が加わります。
?Dそういった土地にアパートを持ってる方は、早急に出口戦略を立てましょう。値下げに襲われる前に売り抜けるのが得策です。
?E一極集中がより進むと思います。郊外の土地は下がりますが、大都市は上がる可能性が高いです。仕込むなら今です。

では、何が買いか！？
ということで、タワマン節税の記事で書いた通り、2018年以前のタワマンは価値が上がる一方、郊外は土地も建物も低下するということになり、両方の記事がリンクしちゃいました。つまり、今流通している都市部のタワマンの高層階を仕込むべし。となります。んで、ちょうど5年後に売り抜けるって感じです。長期譲渡となり、税金も低くなりますしね。

あ、あと、太陽光は鉄板です(笑)

posted by アントレ at 08:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2016年11月30日

【続報】埼玉の土地～！

こんにちは！
アントレです！

以前から何度か記事にしている埼玉の土地の件ですが、本日、分筆が完了した旨、測量士さんから連絡がありました～！

そして、分筆後の登記完了証も届いちゃいました～！

これで売却の準備は整いました。後は、購入予定者さんと契約を取り交わすのみとなりました。
本来この土地でアントレ自身が太陽光発電をやりたかったのですが、審査落ちのため無念のリタイア。。。

当然持っていてもしょうがないので、売却することに決めました。

32円案件 なので、お宝です。あーうらやましい。

アントレにとっては初の”分筆”の体験だったのですが、支柱を掘り起こしたり、隣接するすべての土地の所有者の確認と認め印をもらわないといけないなど、本当に手間のかかる作業なんですね。タマタマ巡り合った地元の測量士さんがいい仕事をしてくれて、無事終了です。

果たして、100万で購入した土地が、本当に1180万に化けるのでしょうか。

着金があるまで気を抜かず進めていきます～！

それと明日は先日、大雪の中、視察に行った栃木県の土地の契約に行ってきます～！
この土地で再度、審査チャレンジするのですが、落ちる可能性大なので（笑）、その場合は紹介案件にしたいと思います。
24円案件ですが、システム容量は77kwで、利回り１１％を超える 案件になります。

ご興味ある方はコメント欄からアントレに連絡をお願いします～！

posted by アントレ at 15:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 太陽光発電

【続】太陽光発電設備の法人への移管

こんばんは！
アントレです。

以前記事に書いた、太陽光発電設備の法人への移管の続報です。

税理士さんと話しました。

個人で買った太陽光設備を法人に移管できるか？
→質権設定が無ければ、任意のタイミングでOK。土地もできるが、登記手続きなどありお勧めできない。土地は個人から法人に賃貸することがお勧め。

いくらで売却するべきか？
→基本的には、時価。

個人で一括償却した設備を移管するとどーなるか？
→個人側は売却価格がそのまま譲渡益になる。譲渡益は他の経費と相殺が可能。法人側では生産性向上の50%償却が可能。

消費税還付は？
→課税事業者として申請しておけば、可能。

法人側に時価相当の軍資金が必要か？
→個人⇔法人でローン契約を結べば、不要。

ということで、このスキームに必要な契約書（手続き）は、

・土地の賃貸契約書（個人の土地を法人に賃貸）
・設備代のローン契約（個人⇔法人）
・電力会社との売電契約を個人から法人に変更
・法人の課税事業者の申請

って、とこでしょうか。

これはいいですね～。

個人側の売上を法人側に移動して成績を上げつつ、消費税還付で軍資金をひねり出すことが可能。それをベースに信用力を高め、さらなる投資活動が可能、って感じになります。

ここで少し悪だくみが（笑）

複数の法人を作って、太陽光設備の売買を順繰りと繰り返す（＝回転売買）と、消費税還付がグリグリできて、ガンガンキャッシュを生み出せちゃうんぢゃね？

不動産の場合は、登記や不動産取得税など、手続きが煩雑で、回転売買のうま味はないです。
ただ、太陽光の場合はイロイロ身軽なので、簡単に転売ができちゃいます。車の売買と同じ感覚ですね。

これって、抜け穴(笑)？

また税理士さんに聞いてみたいと思いまーす！

posted by アントレ at 16:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 太陽光発電

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