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2015.02.19

空き家列島の衝撃２

カテゴリ：経済

先日（１/10）観たNHKスペシャル『ニッポン"空き家列島"の衝撃』が気になっているのです。
ふるさとに、売ることも貸すこともできず、それでいて税金を払うだけの実家を抱えて････
番組の出演者や観客ともに、皆それぞれ「空き家問題」を抱えているほど、身近な問題なんですね。
NHK

我々、団塊の世代は仕事を求めて都会に出て都会に住みついたが･･･
裏を返せば、全国で団塊の実家は空き家となっているわけです。

戦後の住宅政策は、現在の人口減少局面や少子高齢化を想定していないわけで････
今となっては、この様な空き家問題が全国一斉に拡大するのではないか。
nippon.comというサイトで、この問題を見てみましょう。

2014.09.24 深刻化する日本の「空き家」問題―その背景と解決策より
＜戦後の住宅政策　一貫して上昇を続ける「空き家」率＞
　2013年の日本の空き家数は820万戸、空き家率は13.5%と過去最高を記録した。多くの国では空き家率は経済状態によって上下に変動するが、日本の場合、戦後一貫して上昇し続けてきた。この背景には、住宅建設を促進してきた戦後の住宅政策がある。

　戦後の住宅不足、その後の高度成長期の人口増加に対応するため、日本では持ち家取得が奨励された。住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）が低利融資を行い、住宅ローン減税の仕組みも設けられた。大量に新築住宅が供給される中、住宅の質の確保は不十分となっていった。それでも高度成長期には地価は右肩上がりの上昇を続け、建物の価値はなくても土地の価値は十分残るため、人々にとって早期に住宅を取得することが有利であった。90年代以降は、住宅建設が景気対策の色彩を強め、住宅ローン減税は大幅に拡充されていった。

　こうして戦後は質の高くない住宅が供給され、それを使い捨てていくこと（25～30年程度の短期間で建て替え）が一般的となったが、これは住宅建設の需要が途切れないという点で、供給業者にとっても都合が良かった。こうした過程で、日本でも戦前にはあった、良い住宅を造って必要な手入れを行いながら長く使っていくという考え方が失われていった。

　この結果として、欧米では新築と中古を合わせた全住宅取引のうち、中古の割合が70～90％程度を占めるのに対し、日本ではその比率は10％台半ばという極めて低い状態となった。新築比率が高い要因としては、しばしば日本人の新築志向が指摘されるが、こうした志向は、戦後の住宅政策の中から生まれてきたと考えるのが妥当である。
人口減少で裏目に出た住宅取得促進制度

　こうして次々と新築住宅が供給されたが、現在の日本は人口減少局面に入っており、地方や都市部でも特に条件の悪い地域ほど、空き家が目立つようになってきた。家族形態の変化も空き家増加に拍車をかけた。戦後は核家族化が進展し、親の死亡や高齢者向け施設への転居などで空き家になっても、子どもはそれを引き継がなくなった。

グラフ

　親の家を引き継がないのであれば、買い手や借り手を探すべきであるが、戦後の住宅は建築された時点の質が高くなかった上、その後の手入れも十分行われてきたわけではないため、中古住宅として価値を持たない住宅が大半である。

　売却や賃貸化が難しい空き家ならば、取り壊すべきである。しかし、日本の税制では、土地に対する固定資産税は、住宅が建っていた方が更地の場合の６分の１で済む。しかも、税の軽減措置は老朽化して危険な状態になった住宅でも適用されるため、税負担増を避けるためには、どんなに古い住宅でも残しておいた方が有利である。住宅を建てた場合に税を軽減する仕組みは、住宅が足りない時代には住宅取得を促進する効果を持ったが、住宅が余っている現在では、危険な状態の住宅でも撤去せず残しておくという効果を生じさせている。

　このように日本では、住宅取得を促す仕組みが人口減少局面に入って裏目に出ている。空き家が増加する現在でも、年間80万戸ほどの住宅が新築されており、2013年度は消費税率引き上げ前の駆け込み需要で、99万戸もの住宅が新築された。日本の住宅市場は、空き家が増加する一方、新築住宅が造られ続けるという特異な状況に陥っている。

＜空き家の撤去と利活用の促進策＞
　空き家対策としては、倒壊寸前になるなど危険なものについては速やかに撤去していくこと、また、まだ使えるものについては利活用を促していくことが必要になる。

　空き家撤去については、空き家所有者に適正管理を義務付け、従わない場合には罰則を課したり強制取り壊しを行うとする自治体が増えている。危険な空き家の自主撤去を促すため、撤去費を補助する自治体もある。固定資産税は、危険な状態になった住宅では税軽減を止める自治体も出てきた。こうした取り組みを推進する法律も準備されている。

　利活用の促進については、地方の自治体を中心に「空き家バンク」を設ける例が増えている。ウェブサイトに情報を掲載して需給マッチングを行うとともに、改修費補助などを実施している。田舎暮らしを志向する若者やリタイア層、手に職を持っていて仕事場を探している層、農業を始めたいという層などが空き家バンクを利用するケースが増えている。

我が町では、ぼうぼつ新築住宅工事が見られるようになったが、どうしても新築志向があるようです。

上記サイトでは次のような説明があります。

　欧米では新築と中古を合わせた全住宅取引のうち、中古の割合が70～90％程度を占めるのに対し、日本ではその比率は10％台半ばという極めて低い状態となった。新築比率が高い要因としては、しばしば日本人の新築志向が指摘されるが、こうした志向は、戦後の住宅政策の中から生まれてきたと考えるのが妥当である。】

昨今の低成長時代に、住宅に関してこんな贅沢な新築志向が許されていいんだろうか？
日本人はもったいない精神が強いはずなのに、住宅に関しては政府主導のスクラップ＆ビルド政策がミスリードしていたのかも知れませんね。

空き家救済業というのが、新聞に載っています。
これはけっこう需要がありそうですね♪

2015.02.16 空き家救済業さまざま　ビジネスに広がりより
　空き家をめぐるビジネスが広がりをみせている。警備会社や不動産会社が管理を代行するほか、独自に改装することを認めて賃貸する大家も。高齢化や人口減少で都市部でも空き家が増えるなか、地域の安全を守ることにもつながる取り組みだ。

■劣化が心配…見回りを代行
　千葉県御宿町の住宅街。一軒の空き家に警備大手「綜合警備保障（ALSOK）」の警備員が入っていく。窓と雨戸を開けて換気し、台所や浴室の蛇口から水を出す。チェックリストを見ながら「異状なし」と確認した。

　同社は2012年から空き家巡回サービスを手がけている。遠方に住むなど管理が難しい所有者に代わって見回りをし、写真や報告書をメールで送る。侵入者の警報装置をつけるといった基本料金は月５千円で、換気や通水で屋内をチェックするのには１回５千円という設定だ。

　空き家は横浜市の会社員男性（48）が所有する。12年に住んでいた両親が亡くなり、男性も海外赴任が決まったため、２年前からサービスを利用する。将来の売却を検討しており、「誰も住まず家が劣化するのを遅らせたかった」という。

　利用者は１月現在、全国で１千人を超え、対象物件は１都３県が約半数。同社企画課の内城大輔さんによると、新規契約は事業開始当初の３倍のペース。契約者の６割は「親が亡くなった」「親が施設に入った」など居住する高齢者が不在になったケースだ。

　総務省によると13年10月現在、空き家は全国で820万戸と08年より60万戸増えた。東京都でも75万戸から約７万戸増えた。政府は15年度の税制改正大綱に空き家対策を盛り込んだ。空き家が立つ土地の固定資産税について、現行制度では最大で６分の１に減らす優遇措置があるが、適切に管理されていない空き家は優遇措置からはずす方針だ。

　空き家が放置されると不審者侵入や放火、倒壊など安全面の問題が生じ、周辺の資産価値も下がることがある。全国警備業協会の担当者は「ここ10年で空き家の警備や巡回を手がけるサービスが広がった」と話す。

　空き家を売るか、貸すか、管理するかという視点で相談に乗るのが、不動産仲介会社「東急リバブル」だ。それぞれの費用や収入を試算する無料診断を昨年８月に始めた。首都圏だけで約200件の問い合わせがあり、約20件を診断。売却や賃貸につながった。同社戦略企画課の小林浩さんは「信頼関係を築き、将来売却の際に仲介につなげたい」と話す。

空き家列島の衝撃１

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