この保険に加入するため、地盤調査が必要となり、結果が悪ければ土地改良が必要になりました。
ところがです、この地盤調査というのが曲者で、この法律が突如できたため、調査会社が不足し、調査業務に急遽参入してきた会社もあるようです。
普通に思えば、「調査会社」が調査をする、と考えるのが自然です。
しかし実際は、家屋の施工会社が地盤調査会社を指定するため、まかせるのが普通です。
その中には、急遽できた、「土地改良業者」が調査をする場合がでてきます。
地盤改良工事の7割が「不要」という記事もあります。
記事を要約すれば、何万件もの「地盤調査の結果で土地改良が必要」と判定された土地について、再調査したところ 「約7割が土地改良が必要無い」という結果だったそうです。
住宅の地盤調査には、スウェーデン式サウンディング試験が用いられます。
ただその解析基準はいまだ確立されていないのが現状で、地盤調査会社はより高い安全性を確保する調査結果を出してくるのは当然として納得してしまいます。
でもその不確実な調査結果の判断が妥当かどうかというのはほとんどわかりません。
調査の結果で「地盤改良工事が必要だ。」言われれば、言われた方の施主であれば、失敗できないマイホーム建築ですからせざるおえないというのが結論として出てくるのは当然です。
さらに、地盤改良の工法は40種類以上と多岐にわたり、本来であれば、建物の構造や特に重さで地盤の状態との兼ね合いで、工法を選択するべきです。
ところが、地盤改良工事会社が「地盤調査」を行えば、自分の会社の「得意な工法」を選択するのは会社として当然の選択であると思います。
そんな色々な要因から、結果として約70％の「地盤改良が必要無い。」という結果になるのだと思います。
地盤改良工事を変更できないように工事を進められる悪しき仕組み。
地盤調査を実施し、地盤改良工事が必要だと言われるのは、工事を着工してからです。
自分の場合も、うっそうと茂った庭木や廃屋を更地にしてから「地盤調査」が行われました。
よって、調査してから結果報告が出され、地盤改良を行う工期も工事線表に含まれてます。
この、「地盤調査」から「地盤改良工事」の流れが、地盤改良工事会社が地盤調査を行い、1社で全て対応することが多く、この一連の流れの中では誰も第三者の目でチェックしないのがほとんどで、時間も無いというのが現実ではないかと思います。
自分の場合は、土地を取得する時にも、この辺の土地はいいのかどうが欠陥住宅撲滅のNPOに相談して、この辺の土地なら問題ないはずだとの墨付きをもらっていました。
地盤調査は、当然、工務店や自分自身では知識も無く判断できず、地盤調査会社から出されれば言うとおりにするより外ありません。
マイホームの地盤改良工事は再「地盤調査」で取りやめました。
自分の場合もまさにそのパターンでした。
その結果は、「地盤の改良を行ったほうが良い」、見積は一行一式で50万円です。
10年後の今思えば、安い地盤改良工事だったなとは思いますが「見積は一行一式で50万円」という提示に納得できませんでした。
施工会社にそのことを話し。再度見積もりを依頼したら、見積もり額が70万円になり数行になったそうです。
微々たる50万円の金額が不服なら工事をしなくていいという意思表示でしょ。
おかしいということで、相談していた「欠陥住宅撲滅」を目的とするNPOに確認したら、その地盤調査会社はお勧めしない業者そのものでした。
改めて、確実な昔から地元で地質調査だけを専門にやってきた会社をを紹介していただき、実施した結果、土地改良せずに済みました。
因みに、何が違うかといえば、数値そのものはほとんど変わりません。
数値はほぼ同じですが、調査報告書の結果の書き方が全然違います。
良識のある地盤調査専門会社の報告書は、昔からの地質の成り立ちから、周囲の状況が事細かに書いてあり、不同沈下の恐れもあるが通常の木造住宅であれば「ベタ基礎」でもいいだろうという内容です。
必要かどうかは、建築するものの重量、施工方法によって必要でない場合もあるという結果です。
近所には何十年も前に建った家が沢山あります。
しかも布基礎で、昔の工法であろう住宅が一軒たりとも傾いたなんて状態にはありません。
また、作りの良くないのが明らかな古いブロック塀もありますが、宮城沖地震に耐えて建っています。
地盤調査はより早期に実施し土地の良し悪しを判断しよう。
身近な知人の中には、300万円と高額な地盤改良工事が必要だったとという人もいます。
これらは全て、施主の費用負担となってはねかえってきます。
地盤調査には、絶対大丈夫とは書いていません、そもそも国が建築基準法を制定してる中、欠陥住宅の増大による責任逃れから作った決まりだからです。
そもそも、地盤調査の目的は地震のためにするのではありません。
建てた住宅が沈下しないための調査です。コンクリートより木造、瓦よりガルバリウム、3階建てより2階建てと、より軽量な住宅にすれば、地盤改良工事の必要性は下がります。
地盤調査改良費用は、発生すれば建物費用の5〜10％かかるようです。
建築着工時の地盤調査は、建物の立つ位置を実施します。
地盤調査費用は、通常の数万から10万円未満のようです。
土地を取得するというならば、二度の調査になるとしても、よの早く土地取得以前に、着工以前に、地盤調査を実施してもいいのではと思います。
土地の良し悪しで、建てる建物の工法もかわるかも知れません。
出典:Amazon
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